谭炳照另起炉灶玩地产，敏捷控股负债率高达97%

@房财经 李琦

在敏捷集团的官网上，一直挂着一段“主席致辞”，洋洋洒洒，激情澎湃。

但读完之后，疑云泛起：主席是谁呢？

这篇致辞末尾，没有署名。公开资料显示，敏捷集团的创始人谭炳照是荣誉主席。而敏捷集团，实际是指广州市敏捷投资有限公司。

关于家族财富，谭炳照早已分好了。

儿子谭汇川和哥哥谭浩成掌管敏捷投资，妹妹谭月华掌管敏捷物业，自己担任敏捷控股（0186.HK）主席兼总裁，它还持有纽交所上市公司EMERSON 72.4%股权。

尽管谭炳照低调到尘埃，但作为公众公司老板，他的履历也有所披露。

他生于1963年，在1987年毕业于广东广播电视大学，主修工业与民用建筑专业。后来，他念了香港中文大学EMBA，为为这所大学捐资1000多万港币。

2017年，谭炳照通过债券收购方式买下嘉域集团壳资源，改名为敏捷控股。当时，其经营范围为电子消费品及家居电器用品等，并不涉足房地产业务。

但很多人认为，谭炳照会逐渐把地产业务注入其中。

两年后，敏捷控股开始进军地产，向长沙市宁乡敏骏房地产开发有限公司增资1040.82万元，持股51%，开发宁乡敏捷紫云府项目，另49%由敏捷投资的母公司广州锦绣投资持有。

这是谭炳照的第一次左手倒右手。

2022年，敏捷控股加快了脚步，通过土拍方式，将拥有1块地块增加到8块地，但它们分散在5个省7个市，分别为长沙宁乡市、郑州巩义市、广东阳江市、广西南宁市、广东汕头、湖南永州和浙江宁波。其中宁乡和巩义市县级市。

与此同时，谭炳照把特许权经营业务和资讯科技服务业务先后出售了，只聚焦地产开发和家电业务、分销家庭用品及影音产品业务。

截至2023年3月31日，敏捷控股的年度营收为5.79亿港元元、同比增37%，亏损8700万港元，其中房地产销售收入为3.93亿港元，占比67.88%，权益建筑面积约106.9万平方米。它的权益合约销售额约17.3亿元，平均每平方米售价约8600元。

敏捷控股财报营收表

它可能是中国规模最小的地产上市公司，但这丝毫不影响谭炳照的资本腾挪。

今年1月19日，敏捷控股把宁波市瑞智房地产开发有限公司的全部股权，转让给敏捷投资旗下公司，作价1000万元人民币。

不仅如此，敏捷投资成了敏捷控股的"取款机"。

截至一季度末，敏捷控股应付关联方款项高达27.25亿元，而上一个财年更是达到40.93亿元。其中，欠敏捷投资约18亿元，贷款利息仅为3.7%。谭炳照本人也给敏捷控股提供贷款1800万元，利息为5%。

这种频发且高额的关联交易，导致敏捷控股的资产负债率非常高。2019年、2020年、2021年、2022年和2023年（截至3月31日），敏捷控股的负债率分别为7.14%、43%、92.24%、95.65%和96.9%。

敏捷控股资产负债表

从这里可以看出，敏捷控股走上地产道路后，回到了高负债的围城里。

它资产负债比高居不下，2023年为1.54倍，2022年为5.85倍。虽然它手握16.98亿元现金，但受限制银行存款高达13.65亿港元，一年内到期的银行贷款高达5.51亿港元。

剪不断，理还乱。

作为公众公司的敏捷控股，和敏捷投资存在同业竞争关系。它们不仅不避讳，还一起联合开发项目，转让资产。2022年，敏捷投资的地产销售额约为291亿元，排名第74位。

关于两者之间的股权关系，谭炳照似乎早已隔出了防火墙。

敏捷控股由谭炳照持股73.85%股权，分别由他控制的Wealth Warrior和两个信托持有。

而敏捷投资成立于2004年8月，注册资本2亿元，广州锦绣投资、谭汇川和广州敏骏地产分别持股74.5%、21.25%和4.25%。

锦绣投资由广东敏捷地产（集团）有限公司和谭汇川，分别持股90%和10%；敏捷地产（集团）由广州锦绣大地房地产和珠海博耀、哲康有限，分别持股79.31%、19.89%和0.8%。广州锦绣大地由谭汇川和谭浩成，分别持股90%和10%。

从工商登记上看，早在2014年谭炳照就把敏捷投资的法人、执行董事和经理之位，让给了妹妹谭月华。同时，谭汇川入股敏捷投资，开启接班之旅。

如果仅从股权上看，敏捷投资的实际控制人为谭炳照儿子谭汇川，直接和间接持股约80%。而敏捷物业投资（广东）有限公司由谭月华和谭颖各持股50%。

这个分工，折射出谭炳照把一家人都照顾得很好。他祖籍广州番禺，母亲是梅州客家人。据财新报道，他早已移民香港，同时还担任新西兰番禺同乡会理事会主席。

值得指出的是，广东曹姓官员贪腐案发后，谭炳照前往新西兰。此后，他越发低调了，甚至只有一些慈善活动稿件里才会提到他，照片更是不会出现。

但在2023年5月，谭炳照因捐资1000万港币，他在香港中文大学官网上亮相了。他个头不高，着一身黑色西装和蓝条衬衣，面带微笑。

新闻稿是这样介绍他的：谭先生是香港敏捷慈善基金联合创办人及董事、广州市敏捷投资有限公司荣誉主席，以及中大商学院EMBA（中文）校友会香港分会会长。