新希望连闯千亿，刘永好撕不掉的地产标签

文/房财经 无言

在百度上搜索，刘永好和地产几乎不沾边。

但他确实在做地产，旗下的新希望地产已经连续两年进入千亿阵营了，只不过没有公开登陆资本市场。这在千亿级企业里绝无仅有。

饲料大王很低调，但总有些时候，新希望地产需要公开财务数据。

最近，新希望地产发布了2021年公司债券年度报告，显示在过去一年，19个城市产生销售贡献销售额1059.1亿元，位居百强榜第39位。2021年营业收入378.6亿元，同比增长24.2%，净利润31.2亿元，同比增长9.7%。

这个营收规模，仅次于正荣地产。

刘永好不求快，求稳。新希望地产“三道红线”已连续 4 年保持绿档，2021年剔除预收后的资产负债率为63.8%，连续4年下降;净负债率40.3%，亦连续4年下降;现金短债比2.07，连续3年上升。另外，还手握184亿元现金。

地产圈流行发美元债。这个方式，来钱容易，花起来大手大脚，刘永好坚决不干。截止2022年1月 31日，新希望地产未发行境外债务，不存在兑付需求，存续境内公司债及资产支持证券余额61.95 亿元。它的有息负债353.8亿元，同比下降3.2%，其中短期有息负债占比25.1%。

在控负债上，刘永好信任姜孟军。这位新希望地产执行总裁，追求稳中求进，能吃透老板的心思。

不过，地产行业下行，新希望地产的利润也在不断下滑：从2017年35.64%降至2021年21.84%，净利润率从19.88%降低至8.23%，降幅超11个百分点。

对比2020年，新希望地产“失去”了新希望服务的业绩。2021年新希望服务实现收入9.25亿元人民币，同比增加57.2%。一年前，它的收入是3.66亿元。

在2021年5月，新希望服务登陆港交所，目前市值约17港元。在上市之前，刘永好把它从新希望地产挪出去了，对价才2亿多元。这个操作手法。是有先例的，像富力老板李思廉和张力，他们把富力物业从富力地产拿走。

李思廉和张力买来的价格是3亿元，但500天后，他们把富力物业卖给了碧桂园服务，定价100亿元。剪刀差非常大。相比之下，刘永好公道多了。

富力地产和新希望地产有一个最大的不同，富力地产是上市公司，新希望地产是刘永好家族的。从这点看，富力的小股东们成了冤大头。

当然，刘永好从新希望地产抽走新希望服务，是否回让其他股东有掏空之感?从公开的资料看，新希望地产基本上也都是刘永好和他的女儿刘畅持有。

刘永好在幕后，姜孟军在台前。这种低调的基因，决定了新希望地产成为这一轮暴雷声中的幸运儿，没有疯狂抢地，以深耕打法为核心。

一个房企到底财务情况怎样?实际上，银行会给出答案。

在4月21日，新希望地产与兴业银行签订了80亿元《并购融资战略专项合作》。这是继3月24日获得浦发银行50亿元并购融资专项额度后，新希望地产再获金融机构支持。

这种待遇，民营地产商并不多。