解救绿地，张玉良押上了全部身家

文/房财经 无言

从新闻的角度看，地产商美元债展期，并不算有价值的新闻。在这个行业，美元债展期已成为常态。

但最近有一则债务展期新闻颇受关注，因为主角是绿地控股，上海本土最大的地产商，一家国资控股的混合所有制上市公司，但没有实际控制人。

5月27日，绿地控股(600606)对外公告，发行人Greenland Global Investment Limited和担保人绿地控股集团正在征求GRNLGR 6.75 06/25/22持有人对拟定契约修订和豁免的同意，包括延长票据的到期日、加入发行人在到期前赎回全部或部分票据的赎回权、先行支付原到期日未偿还本金的10%。

据悉，绿地控股于2019年6月25日发行了该笔5亿美元、息票率6.75%的票据，票据到期日为2022年6月25日。此次展期的同意征求需超66%的存续债余额参与，超50%参会比例同意则通过。

严格意义上说，美元债展期了，就已经是违约，没有按期还投资人的钱。

有了恒大、佳兆业等前车之鉴，张玉良很清楚了，美元债一旦出问题，会引起连锁反应，包括绿地的股市、债市和评级等。多米若骨牌的倒下，是从第一块开始的，而对于地产商而言，美元债违约就是那第一块骨牌。

不过，张玉良没有躺平，甚至比任何地产商老板都努力。

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托尔斯泰在《安娜·卡列尼娜》里说：“幸福的家庭都是相似的,不幸的家庭各有各的不幸。”

绿地美元债展期的原因，它的董事兼执行总裁张蕴出面来讲述。

道歉是有用的，起码拥有一个好态度。对于那5亿美元的寻求展期，张蕴表示“遗憾和抱歉”。

还不上钱，疫情是最好的理由。作为上海本地地产商，绿地所有影响，首当其中，上导致绿地全国50%售楼处关闭，合同销售额大幅下跌，4月同比跌幅57%，5月也会很高。

2022年一季度，绿地控股销售额、营收和净利润都出现下滑，合同销售金额307.97亿元，比去年同期减少56.1%;实现营业收入960.51亿元，同比下降28%，其中房地产业营收减少30.39%，基建产业减少40%;实现归母净利润25.47亿元，同比减少35.24%。今年前4个月，绿地控股销售额仅397亿元，同比减少56.1%。

据房财经统计，今年前四个月，包括优等生龙湖集团、碧桂园的销售额都下滑超过30%。行业下行，是天灾，张蕴说出了一个普遍现象。

现金流压力之后，来了连锁反应。5月23日，标普将绿地控股集团有限公司的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B-”，并将公司担保的高级无抵押票据长期发行评级从“B”下调至“CCC+”。标普认为，绿地控股集团的流动性在未来12个月内仍将面临压力。

对于评级下调带来的影响，绿地表示其融资结构74%是银行贷，境外的贷款占比3%，境外评级下调不会造成挤兑。

按照张蕴的说法，绿地6月能恢复到之前水。针对6月份这笔债券进行征询，展期一年，且加入了一个认购期权。“只要公司恢复偿付能力，就能全部赎回。”她说。

卖资产自救

自救的最好办法，就是自我造血，卖资产为上策。

绿地计划3年出售2000亿资产，每年500亿-700亿，包含自持商业、办公楼和酒店等。一季度绿地控股已经推出55个大宗项目，合计132亿元。一季度谈的交易本来预计将在4月份交割，但目前因为疫情因素，无法确认交割时间。

在5月，绿地纽约太平洋公园项目中两栋公租公寓楼顺利出售，合同总金额为3.15亿美元，因开发贷1.8亿美元，且公司仅拥有70%股权，再加上扣除佣金款项，回到香港的资金剩下5000万美金.。同时，绿地纽约太平洋公园项目另一金额为1.5亿美元的物业大单近期已完成签约，绿地洛杉矶大都会项目等相关物业也正在推进销售。

据悉，绿地已通过海外优质项目去化、竣工交付，累计实现资金回笼已超百亿元。

2020年8月至今，绿地控股有息负债下降1600多亿。至2021年末，绿地有息负债余额下降至约2406亿元，较年初下降了812亿元。

2021年绿地控股最终实现了"三道红线"中的"现金短债比"、"净负债率指标"两项指标转绿。“剔除预收款项之后的资产负债率为88.84%，较2020年有所增长，处于“红档”。

绿地控股去年实现营业收入5443亿元，同比增长19%;归母净利润约61.79亿元，同比减少58.8%;扣非净利润56.55亿元，同比减少60.62%。从今年一季度的情况看，绿地2022年的业绩压力很大。

截至去年末，绿地存续12笔存量美元债，共计近40亿美金。“下半年6、9、11、12四个月份都有境外债到期，明年后年也有债券到期，公司有能力兑付后面的债券，现在是流动性问题。”

张玉良的武器

当债券违约，压力最大的是他们的老板。谈展期、置换、回购等，投资人需要看人下菜碟。

66岁的张玉良给大家留下了一副敢于担当的形象。他有一个公开的武器：上海格林兰投资企业(有限合伙)。

5月12日晚间，绿地控股第一大股东格林兰向浦发银行长宁支行质押16亿股股份，占公司总股本比例的12.52%，质押市值约为67.84亿元，融资金额用于“支持公司生产经营”。今年3月，格林兰曾向华夏银行质押8500万股，质押股份市值3.67亿元，目的也是一样。

从2016年开始，格林兰不断从外部金融机构借钱贷给绿地控股，贷款年利率和格林兰本身的融资成本相同。这些借来的款项，绿地无需抵押或担保。2022年5月18日，格林兰减持了绿地1.82%股份。

他把质押绿地股票的钱，用于绿地。在中国几千家上市公司里，这种做法十分罕见。大股东们常常巴不得从上市公司里捞钱，而张玉良反其道行之。

上海格林兰是谁?它实则为绿地的职工持股会，实控人是张玉良。

2015年，绿地借壳金丰投资成功登录A股，张玉良规避了《公司法》限制，将1000个拥有股权的员工拆分为32个小有限合伙形式，共同组成了上海格林兰，由它吸收合并了早年就存在的职工持股会。只花费了10万元的注册资本，便实现了对近3000亿元市值的绿地控制。另外两大股东上海地产及上海城投均为上海国资委控股的企业，二者合计持有绿地46.37%的股份，但并不是一致行动人。绿地无控股股东及实际控制人，有国企的背景、民企的机制，有利于张玉良大展拳脚。

与绝大部分民营地产老板不同，张玉良很专注，只有绿地一条命。房财经查询，截至目前，格林兰直接投资了两家公司，持有绿地控股27.31%股权和鹰潭市信银浩宇投资有限合伙企业99.851%股权。

公开资料显示，格林兰已经质押了自己在绿地的21.73%股权。为了支援绿地，张玉良基本押上了全部身家。但绿地的总市值只有512亿元了。