边拿地边卖股，中铁建地产西安遭遇“钱荒”？

@房财经 胡海波

3月的小阳春，中铁建地产在西安市场上演了“冰火两重天”——一边是持续加码土拍市场，一边则是项目公司股权不断出让。

自3月13日以21.1亿元的代价，摘得曲江大明宫地块后，中铁建地产于月末又以8.35亿元，拿下港务区69亩土地。

加上之前取得的成绩，一季度中铁建地产在西安豪掷36.5亿元拿地，成为当地土拍市场的最大持份者。

土地端的发力，也让中铁建地产在整个西安看似“一枝独秀”，开启了大量招人的序幕。

可是，与前端的一派火热相比，在项目公司层面，中铁建地产却又做着不断削减股权的动作。

3月12日，中铁建地产将旗下全资子公司西安京港30%股权，以及约4.057亿元债权，正式公开挂牌出售，转让底价为4.118亿元。

西安京港为中铁建地产的间接全资子公司，直接股东为中铁房华中公司100％持股。该公司成立于2023年5月，注册资本2000万元。

其主要开发的项目为，位于西安港务区的西派璟悦和西派麟悦，它们分别于去年5月和9月，由中铁房华中公司竞得。

也就是说，中铁建地产要为上述两个新摘项目，引入外部股东了。

从转让的价格看，在扣除西安京港的债权后，其30%的股权对价约为610万元，这与其注册资本对标，几乎没有溢价。

这已不是中铁建地产第一次挂牌转让项目公司股份。在此之前，其已就西安部分项目公司的股权，进行了公开转让。

2023年11月，中铁房华中公司挂牌西安铁25%股权及7875万元债权，转让底价约7876.79万元，并于同年12月21日成交。

更早之前的2022年11月7日，中铁建地产还将旗下西安铁晟45%股权及6.72亿元债权，进行了公开挂牌转让。

从上述几家公司股权转让的时间点看，都是发生在中铁建地产拿地后不到一年时间内，寻求外部投资者。其中最快的为西安铁晟，2022年10月份拿地，一个月后便进行股份转让。

种种信息似乎昭示着，贵为央企的中铁建地产，也在房地产项目开发时遇到了资金周转难题。

这也能从其转让股份的条件中，可窥一斑。在西安京港的挂牌转让中，中铁建地产要求的支付方式为一次性支付，并且要求接盘方必须向西安京港提供股东借款，以支持旗下项目的正常开发运营。

而其他的项目公司股份转让中，同样出现着类似情形。

事实上，中铁建地产去年也陷入到了增收不增利的境地。其营业收入832.72亿元，同比增长33.76%；利润总额30.22亿元，同比下降18.45%。

利润下降的主要原因为毛利的减少和销售管理等费用的增加。其中毛利率为仅为12.21%，同比降低了1.79个百分点。

而作为中铁建地产的重仓之地，西安市场已成为其整个房地产板块的重中之重。截至目前，其累计在西安落地的拳头产品“西派系”项目，已达14个。

作为高端改善型项目，经过多年耕耘，“西派系”在西安已形成了明显的口碑效应，但现在随着中铁建地产引入外部投资者，其口碑也开始下滑。

以西安铁晟开发的西派樘樾为例。有多名购买该项目的业主向政府领导留言板投诉，其存在虚假宣传、偷工减料等行为。

鱼和熊掌能否兼得？摆在中铁建地产面前的是，如何在有效寻求外部合作方，化解“缺钱”难题的同时，努力保证项目的品质。