“隐形地主”平安系再食地产苦果

@房财经 王哲

正荣地产凭借一己之力，将平安系两大公司拽向泥潭。

近日，随着平安信托“福宁615号”信托计划逾期兑付，被投资者堵门讨说法事件的持续发酵，其不得不出来公开回应。

其先是对投资者的“踩雷”进行道歉，还表示将秉承投资人利益最大化的原则，切实履行受托管理职责，正通过持续跟进标的项目开发销售及资金回笼情况，对回购义务人正荣方提起诉讼，推进信托计划持有标的股权的转让退出等方式，积极推进项目处置。

这是一份水平颇高的回应声明。

不仅将投资者的利益摆在第一位进行了阐明，还对整个事件接下来的发展进行了明确的指向。

更重要的是，平安信托强调了自己只是中介托管机构的职能，这也变相对外界所谓平安信托“暴雷”的说法，进行了反击。

但这显然难平投资者心中的郁闷。

虽然投资正荣地产开发项目为底层资产的信托产品，是投资者自身的选择，但在整个地产行业向好的年代，平安信托募资的大量资金，投入开发商项目赚到的利润，投资者只是收到了固定利息，更多的收益则被平安信托拿走。

而当整个行业处于下行，一旦定向投入开发商项目的信托产品，由于销售进度过慢导致回笼资金过少，或者开发商自身陷入债务危机时，往往会逾期甚至无法兑付，而所有的损失最终只有投资者自己承担。

当然，平安信托作为托管机构，也在极力挽回损失。只是，希望渺茫。

此次涉事的“福宁615号”信托计划，所投项目“臻华府”截至3月底累计销售218套，去化率仅为21%；销售金额5.23亿元，仅为当年拿地价26.6亿元的不到两成。

显然，指望销售资金的回笼收回投资本金，已不现实。平安信托在声明中指出，将通过诉讼的方式，让正荣地产进行回购，同样不甚明朗。

早在2022年正荣地产暴雷时，平安信托就以其触发信托计划保护性退出条款，对正荣方提起了诉讼。但该官司后因正荣地产对管辖权提出异议，导致目前还没有任何结果。

再来看看声明中的另外一条路，通过股权转让的方式实现退出。“臻华府”项目为典型的明股实债项目，其背后大概率隐藏着很多见不得光的操作，而叠加当下的大环境，能否找来接盘者尚且存疑，即便有幸找到，很大程度上也是折价不少出售。

种种因素表明，“福宁615号”信托计划能平安兑付的愿望，恐怕只存在于想象中。

值得指出的是，在“隐形地主”平安系的房地产生意中，并非只有平安信托一家踩雷，另一家平安不动产同样不甚平安。

而给它制造最大麻烦的，恰恰也是正荣地产。

2023年2月，有着很大偿债压力的平安不动产，拟申请发行180亿元小公募债券，原本已得到了监管机构的批准，但在正式发行前，一封实名举报信让一切灰飞烟灭。

举报信指出，平安不动产为与正荣地产合作的一个郑州地产项目提供资金，但在正荣地产暴雷后，该项目也开始违约，平安不动产成了被执行人，被法院要求承担2亿元的偿债责任。

后证监会对此专门向平安不动产进行了问询。虽然平安不动产对此进行了大篇幅回应，但最终180亿元的募资，永远停留在了提交注册这一步。

无奈之下，面临债务重压的平安不动产只能寻求内部支持。今年2月20日，平安银行同意给平安不动产80亿元关联授信。

虽然与180亿元相比，只得到了一个小头，但在平安银行的角度，这已经是天大的口子——其向母公司中国平安的授信也只有60亿元。

然而，对于平安不动产而言，这点资金依然难以覆盖其庞大的债务。其2023年3季度财报现实，2024年的有息负债280亿元；而截至去年9月末，在手现金只有80亿元。

即便加上兄弟公司平安银行的紧急补血，也依然不能解决今年的到期债务。而造成这一局面的“罪魁祸首”，正是正荣地产。