@房财经 福姐
陈劲松是个要面子的人。
卖房子30年,他给业界留下的印象是,温文尔雅、意见领袖,鲜少与人交恶。
但逼急了,兔子也会咬人。
他旗下的世联行正悄悄地在起诉恒大,要求归还12.54亿元相关款项。
那是他的甲方爸爸,多年占据着世联行第一大客户的宝座。像名字一样,恒大很大,是地产链条中绝大多数企业的第一大供应商。
与恒大的这起官司,如果不是深交所问询函逼的,世联行也不会那么快让它浮出。
作为乙方,总归是要开门做生意的。即使告赢了恒大,其它服务的地产商老板会怎么看?陈劲松为人真差劲,大家一起渡过难关嘛!
据房财经查询,代理商告地产商,比较罕见,而建筑商、建材商就没那么多顾及,一个接一个诉状接连递过去。
金螳螂告恒大的官司就有七八百件。朱兴良需要给辛劳的民工们付工钱,这些人比穿西装打领带的售楼员,更急需用钱。
可10多亿元的官司,即便陈劲松个人想捂住,也很难,还是做一回“恶人”吧。
况且,他失去世联行掌舵人位置快两年了。
代理商告甲方
6月9日,世联行回复深交所问询函,对恒大集团及其关联公司的应收款项全面提起诉讼,恒大案件集中在广州中院处理,大部分诉讼尚未进入正式立案程序。
世联行主要为恒大提供代理销售和“互联网+”服务。
截至2022年4月30日,世联行与恒大集相关应收款项合计12.54亿元,其中应收账款8.52亿元,包括转入的逾期票据3.12亿元,应收票据3.67亿元,其他应收款0.35亿元。
在诉讼过程中,双方在探讨抵房方案。
截至2022年3月31日,累计达成抵房解决方案约2.86亿元,其中已备案登记生效的抵房合同金额约1.28亿元涉及债权重组,其余抵房合同尚未备案登记,相关手续正在办理中。
世联行通过转让抵债物业,变现回款仅约0.46亿元,目前抵房行为已被个别地方政府叫停。
2021年9月,恒大集团曝出财富投资产品兑付问题;2021年12月,恒大集团发生实质性违约。
从2014年开始,恒大超过万科成为世联行的第一大客户,从2013年的1亿元涨至2017年的6.44亿元。2020年销售额最高,近7.15亿元,占世联行年度销售总额10.64%。
疯狂业绩的背后,给世联行留下了一种重大的隐患。
据世联行2020年年报告数据,归属上市股东的净利润约为1.11亿元。
换言之,世联行应向恒大收取的应收款项,是其2020年年度净利润的9倍。当恒大遭遇困境,为恒大集团提供新房代理销售服务、靠收佣金的世联行危机来临。
2021年,世联行营业收入60.83亿元,同比减少9.52%;净亏损11.29亿元,同比减少1118%。
2021年计提各项资产减值准备16.6亿元,导致世联行2021年度归母净利润的影响是-14.36亿元。
可以说,为了全体股东的利益,世联行不得不走上状告恒大的道路。
相比世联行,贝壳就幸运了许多。
在2020年下半年,贝壳基本取消了与恒大的合作,因为当时恒大旗下的房车宝出世,将贝壳当成对手。
如今看来,被许家印买来的中小中介,一团散沙,成了行业里的一个笑话。截至2021年末,贝壳的应收账款约93亿元。
公开资料显示,2021年,世联行、易居、合富辉煌和贝壳四家代理行头部企业,一共亏损了109.92亿元。
其中易居亏了88.93亿元,恒大欠款就占了将近一半。
诡异的表决权
状告恒大的时刻,陈劲松只是世联行的联席董事长。当家者,是珠海国资代表胡嘉。
两年前的7月1日,世联中国向珠海国资大横琴集团,转让世联行2.01亿股份约9.9%,每股转让价格为2.80元,陈劲松套现5.65亿元。
世联中国持有世联行的股票比例,由39.51%降至29.61%左右,仍为第一大股东。
2020年7月19日,世联行原二股东北京华居天下网络技术有限公司,以现金约3.79亿元,向大横琴转让6%股权,共计转让其持有1.22亿股世联行股份,每股转让价格为3.10元。
华居天下的老板,是房天下老板莫天全。
不到1个月时间,大横琴合计持有世联行15.9%股权,位居第二大股东。截至目前,世联中国及其一致行动人,持有世联行30.56%股权,大横琴集团持有15.94%股权,世联行的总部也从深圳搬到了珠海。
为何陈劲松甘愿卖股呢?
自2018年以来,世联行业绩一直处于下滑状态。
2018年和2019年,世联行的营业收入分别为75.34亿元和66.5亿元,同比下滑8.26%和11.73%;净利润分别为4.16亿元和8194.23万元,同比下滑58.59%和80.29%。
这是2014年埋下的祸根。
当时,世联行逐渐向“金融+资管+电商”转型,新的业务类型包括世联红璞的公寓管理、以世联空间为主的共享办公业务、小样社区的运营管理、社区管家和世联养老等。
后来证明,这些重资产投入大,回报长,拖垮了世联行。
投靠珠海国资后,陈劲松的算盘是,一边做“老行当”大交易业务,包括房产营销策划和销售代理,延伸出互联网+业务和金融业务。
另一边做大资管业务,包括为城市综合体、公园、政府公建、产业园等提供资管、空间运营、顾问、招商租赁等轻资产服务。
实际上,进入国资体系后,世联行的大资管业务并没有成长起来,2021年实现营收14.9亿元,同比下跌17.17%。
十分诡异的是,陈劲松虽为世联行第一大股东,但把自己持有世联行14%股份对应的表决权,给了大横琴集团。
截至目前,大横琴集团持有世联行的表决权为29.94%,世联中国及其一致行动人士持有表决权为16.56%。
到底是谁的世联行?
没有人能看懂陈劲松玩转国资的手法,但他依然是世联行的大股东。
代理行何去
陈劲松改了抬头后,说明他在世联行,不再是一言九鼎的人物。
但作为大股东,他需要一个身份,来看着自己的产业。今年,他58岁,这并不是应该退休的年龄,他的好友王石迎来事业第二春,联合发起SPAC正在冲击港交所IPO的路上。
陈劲松曾说,过去的一年,房地产行业处于急速向下的‘风险、出清’阶段,过去多年从未出现过。随着地产行业下行,传统的代理商和其他服务商也出现分化,大部分度日艰难。
陈劲松半退休状态,施永青交班给儿子,左晖去世了,莫天全辞职,唯有周忻还在不断地折腾。
施永青是在71岁退休的。
中原集团是一家比较佛系的企业,多年来似乎与世无争。
2020年5月,他将中原集团总裁的管理权杖交给了儿子施俊嵘,仅保留集团主席一职。
一年后,3位在中原任职约30年的元老级高管宣布离任。原内地区域总裁,后被升任为内地区域副主席的赖国强,公开发布离职个人声明,称“因循守旧,摇摆犹豫扭转不了中原的颓势”。
左晖很可惜,贝壳上市一年后走了,曾经创造了5400亿元市值。
他离去之后,他的遗孀不参与具体业务,把投票权平分给了彭永东和单一刚,让两人共治贝壳。除了新房二手房之外,开始发力家装和长租公寓业务。
老左留给业界最大的资产,是那句名言:做难而正确的事情。
莫天全在今年年初辞了房天下董事长,但没有像陈劲松那样卖股份,股价已经跌到尘埃里,连去年的年报也发不出来,存在退市的风险。
曾经,房天下还叫搜房的时候,新房和二手房业务独占行业鳌头。但老莫犯了一个致命的错误,裁判员下场,与中介门店竞争,最后弄得中介商反戈。
而周忻呢?越是市场低迷的时候,愈战愈勇。
两年前,易居与阿里巴巴联手,推出天猫好房平台,想把电商概念引入住的领域,他自己出任天猫好房集团CEO。
旗下拥有媒体、新房广告、渠道、二手房和租房板块,其核心业务是让地产产业链都来天猫上开店。在易居旗下,还有原有板块新房代理集团和克而瑞大数据集团。
代理行几经沉浮,随着时代的变化,纯粹的代理越来越被地产商摒弃,被沦为只会接待上门客户办手续,缺乏拓客的能力。这种业务,很容易被地产商的物业公司所替代。
从目前看来,贝壳和易居会成为未来行业的两极。
一个靠强大的线下门店和腾讯的加持,一个靠新房领域的深耕和阿里的平台赋能。
如果地产链上的商户们,都愿意在天猫上开店,天猫好房的想象空间很大。
而贝壳需要在稳固二手房城池的基础上,在家居蓝海中杀出一条血路来,对冲新房的下滑。