从拿地到开盘只花132天，中海北京高周转后遗症

@房财经 王哲

中海发展真是个快男。

2022年2月17日拿地，6月28日拿预售证，4个多月，132天。没有最快，只有更快。

央企高周转起来，比民营企业更疯狂。颜建国主掌的中海发展，就是个典型代表。

这个纪录是在北京诞生的。

2022年第一轮集中供地，中海发展以24.8亿元竞得大兴区一宗地块，溢价率11.21%，规划建面5.88万平方米，容积率2.5，成交楼面价42177元/平方米。

中海发展给它取名“中海兴叁号院”，属于“藏锋系”产品，主打高端大平层社区，预售指导价为7.3万元/平方米，带精装。

周边在售新房价格约6.3万-6.5万元/平方米，二手房价格在5.8万元/平方米左右。

这块地有个硬伤，旁边，有一个垃圾中转站。东侧最近20米处有高压线，虽然安全上并不影响，但心里膈应。

最低75%得房率

中海兴叁号院规划了7栋住宅楼,共计433户，建筑面积以144、186㎡为主，总价约854-1360万左右，准许销售面积共计59545.89平方米。

这七栋楼的详情如下：

1号楼，71套，两个单元，共18层，单套建筑面积为142.8和144平方米，得房率78%。

2号楼，72套，两个单元，共18层，单套建筑面积为117.9平方米，得房率75.25%。

3号楼，72套，两个单元，共18层，单套建筑面积为117.9平方米，得房率75.25%。

4号楼，46套，两个单元，共18层，单套建筑面积为144平方米和148平方米，得房率77.82%。

5号楼，68套，两个单元，共18层，单套建筑面积为142.92平方米，得房率78%。

6号楼，32套，两个单元，共8层，单套建筑面积为186平方米，得房率81.88%。

5号楼，72套，两个单元，共18层，单套建筑面积为143.94平方米，得房率78.15%。

综合一下，中海兴叁号院的得房率77.76%，这对于高端产品来说，有点低。

拿中海发展房山项目中海寰宇视界，13号楼的136平方户型作比较，得房率为82%。都是共18层，都是板楼，两梯两户，而中海兴叁号院居然只有75%和78%的得房率。

如果每平方米卖7万元，中海兴叁号院的业主多少有些冤，得房率少4%或6%，以144平方米算，就少了5.6-8.8平方米，相当于每套贵出了40-60万元。

买房子，得房率很重要。有时候多一平方，住进去的感觉就不一样。

奇葩的规划

中海兴叁号院的规划比较奇葩。

小区总共7栋楼，有5栋半是18层，6号楼为8层洋房，4号楼有一半只有5层高。从规划上看，6号楼主打186平方米大平层，位于小区中央位置，是为楼王。

但四周被18层楼包围时，住在里面的业主很难有尊贵感，风水欠佳。

它的日照也是个问题。早晨，被7号楼挡了太阳，活在其阴影之下，在中午10点左右，太阳来了;下午2点左右，5号楼一档，太阳又走了。

4号楼像一把竖立的驳壳枪，西边单元只有5层，右边单元却高达18层。离得如此近，5层这边的业主，是否会有大山压顶之感。从风水上，也是不合理。

既然6号楼能做8层，为何4号楼不可以降低楼盘，把两个单元的户数做平?到底有什么难言之隐。

6号楼做大户型豪宅，为小区提高档次，无可厚非。但为何不把5号楼和7号楼的降一降高度，把4号楼补平呢?

粗略算一下，如果拿去填4号楼，5号楼和7号楼可以各降3层至15层。这样，6号楼的业主会开心许多，没那么压抑。

3号楼业主们或许也会开心点。否则，每天朝南望去，总感觉4号楼缺了一块东西，一高一低，十分不协调。这种住宅楼，放眼北京也是不多见的。

换句话说，小区楼栋的规划，该做高的没做高，该做低的没做低。

户型南北通透难题

两梯两户，纯板楼。按理，设计师对这种产品的发挥空间很大。

但中海发展有一个通病，并没有让南北通透的户型，实现真正的通透。

不得不承认，中海兴叁号院的户型十分方正。拿147平方米的户型举例子，整体面宽11.65米，进深12.1米，基本接近正方形。

但这种正方形，反而让设计师很难发挥。因为，进深太长了。

当进深等于或大于面宽时，餐厅只好设在中间位置，成为动线的核心。为了实现147平方的四房两厅两卫，北面的三个空间只能是两个房间和一个厨房。

当厨房横在正北面，整个房子就不通透了。如果想通透，那就得闻厨房飘来的油烟味，和相对凌乱的厨房设施。这与客厅是不和谐的。

如此，当你坐在客厅，北面的风景与你毫无相关，一眼望去，很堵。一扇厨房推拉门，隐隐地看到里面的抽油烟机。两扇房门，关着压抑，开着，又凌乱。

但这就是中海发展产品规划的现实。只有住进去，才能体会到，所谓的南北通透，实则形同虚设。

根源在于产品规划设计上。即便是买了186平方米超大户，也难逃此魔咒。虽然它的面宽比进深多了一米。

最佳的解决方案，把整栋楼做薄。北面为厨房、餐厅、卫生间、一个房间，一字排开。把北面的面宽压缩，腾挪到南面，实现南面做到有1个客厅、两个房间和一个书房。

三房朝南，南北完全通透。这才是业主最应该拥有的户型。如果147平方米很为难，至少186平米是可以尝试做到的。

或许，拿地4个多月就开盘，中海没有更多的时间去打磨户型，直接照搬就好了，很省事。