陈卓林闯三道难关

@房财经 王哲

世人都知陈卓林酷爱粤剧。他最爱唱的戏是《狄青闯三关》。

有意思的是，2022年接下来的日子里，对陈卓林而言，他也将面临本命年的三个大关。

戏文中的闯三关，真真切切落到了陈老板自己身上。

8月两道关，中旬一道，月末一道。完成这两道关卡后，10月，将是他今年的最后一道大关。

其中，8月的两关，对陈老板来说，尤为重要。一个月内要还6亿美元，约40亿人民币。

这是他花甲本命年最大的“劫”。

渡过此劫，他和他的雅居乐，接下来将赢得更多可调整的时间;跨不过8月的坎，虽说近一年来的各种努力，不会前功尽弃，但无疑会让雅居乐的未来，蒙上更重的阴影。

从近期的种种看，陈老板似乎对自己闯三关，已胸有成竹，但依然疑云重重。

官司收购

外界很少有人能料到，此刻的雅居乐还能有闲钱来收购项目。

7月12日，祥生控股发布公告称，拟以3.4亿元的价格，将全资间接子公司，绍兴祥生弘兴房地产开发有限公司(下称祥生弘兴)100%股权，转让给杭州余杭雅居乐房地产开发有限公司。

据了解，祥生弘兴对应的资产项目为，浙江省绍兴市一处总建筑面积约16万平方米的开发项目。目前该项目大部分已建设完成并出售，还剩约3.75万平方米，预计在2024年3月30日前，竣工并交付。

自去年下半年开始，陈卓林持续不断地卖卖卖行为，冷不丁突然收购项目。

雅居乐此举，一度被不知情的人认为，其在2022年下半年，要扭转乾坤，否极泰来。

但事实远非如此。

公告中的项目，可以说与雅居乐纠葛颇深。

2020年9月，在经历了73轮竞拍后，祥生控股旗下杭州耀扬企业管理有限公司，拿到了绍兴市镜湖新区绿云路与灵芝路交叉口一宗土地，项目命名祥生云镜，操刀者为2020年9月9日成立的祥生弘兴。

2021年4月，杭州耀扬与余杭雅居乐签署合作开发协议，约定共同开发该项目5号地块，命名“祥生·雅居乐·云境”。2021年5月开盘，以住宅、大平层、叠拼为主，均价3万元/平米。

而这正是此次雅居乐收购的项目，本来预计2022年年底交房，但最新的公告，又要延期两年了。

不幸的是，陈老板和他的雅居乐被套了。

在余杭雅居乐按协议将10.29亿元，打给杭州耀扬后，对方因资金紧缺，私自占用了该笔资金，并未按照双方合同约定，将该笔费用返还余杭雅居乐。

于是，2022年2月，余杭雅居乐以合资、合作开发房地产合同纠纷为由，将杭州耀扬、祥生地产告上了绍兴市越城区人民法院，要求归还10.29亿元本金，及违约金5000万元、利息8145万元。

2月17日，越城区法院分别冻结了杭州耀扬、祥生弘兴1亿元、5亿元股权数额。随后，杭州耀扬以合同违约为由，反将余杭雅居乐起诉。

3月17日，该案由越城区法院，转交至绍兴市中级人民法院处理。5月10日，该案已经在绍兴中院第24法庭进行民事一审，但尚无最终结果。

然而，还没等到法院的最终结果，雅居乐却先期选择了项目收购。

与其说陈卓林在收购项目，不如说是消耗不起经济官司的扯皮与纠缠，无奈接盘。

当然，该笔交易中，雅居乐设置了颇为苛刻的条件。分四期支付，其中第三期1.64亿元，直接给项目公司祥生弘兴，用于祥生控股与祥生弘兴之间的账务抵债。

贱卖与高利贷

事实上，对陈卓林而言，收购绍兴项目，只是其当下处境的一个插曲，并非主节奏。

雅居乐目前主要的动作，依然是不断地卖资产，回笼资金。

最近的一次发生在6月30日。雅居乐计划以7.64亿元代价，出售重庆雅锦房地产开发有限公司全部股权给首创城发。

重庆雅锦对应的开发项目，位于在重庆两江新城四幅土地，总土地使用权面积达到 13.84 万平方米，雅居乐在 2017 年以 20.5 亿元代价获得上述地块，开发内容为一个住宅项目及商业综合体。

对陈卓林来说，这又是一次贱卖。

根据公告，此次交易，雅居乐将录得约650.4万元的亏损。

不仅如此，其中4.54亿元，雅居乐需满足合同中的9个条件后，首创方能付款;剩余的3.1亿元，其中2.7亿元，应扣除与项目完成延迟至2024年12月31日，有关的任何成本费用。剩余4000万元，由买方及其指定实体，于结算主要与施工有关的付款后支付。

雅居乐表示，该项目公司销售表现欠佳，且项目成本持续上涨。出售项目后，将立即向集团提供现金流入，从而增加流动资金，并有助于未来业务发展的营运资金需求。

在行情不好的时候卖资产，本就容易受压榨，这在意料之中。

但是，雅居乐一笔利息超过20%的夹层融资，着实让外界感受到了，陈卓林为了不违约、活下去，所付出的超高代价。

6月24日，雅居乐香港全资子公司富锐发展，与优先贷款方等，又签订了一份优先融资补充协议。

根据协议内容，原于2021年4月15日，富锐发展获得按年利率为HIBOR利率(香港银行同行间的拆借利率)加1.4%，本金总额最高10.4亿港元，期限24个月的定期贷款融资，再延长一年。

与此同时，通过夹层融资协议，富锐发展将获得一笔最高8.94亿港元的夹层融资，利率20%。

该消息一出，外界一片愕然。

雅居乐的债务利息多年来一直保持在6%左右。而该笔融资，不仅打破了陈卓林做生意以来的最高利息记录，放眼整个房地产市场，这样的高利贷融资，也难有匹之。

该夹层融资协议由雅居乐担保。若达到某些条件，夹层贷款人选择行使选择权，富锐发展将不再是雅居乐附属公司，并将录得约14.37亿港元的亏损。

如此近乎悲壮的高利贷融资模式，不仅反映出雅居乐当前的困境，更让人意识到，陈卓林为了让雅居乐活下去，做得破釜沉舟似的努力。

三道大关

尽管为了缓解债务，雅居乐付出了昂贵的代价。但到目前为止，它并没有发生一笔违约的事实。

7月11日，雅居乐宣布，将全额赎回一笔7月13日到期的15亿元债券，已将足够资金存入指定的银行账户。金额相当于未偿还本金，连同2021年7月13日至2022年7月12日，期间的利息。

陈卓林在向外界展示着，一个负责任、不躺平老板的魅力。但是，离他闯关成功，仍尚须时日。

2022年，雅居乐还有三笔公开债务到期待还，总金额约55亿元。

其中两笔境外债，分别于8月14日到期本金2亿美元，利率6.7%;8月31日到期本金4亿美元，利率4.85%。此外，还将于10月19日，到期一笔境内债，本金15亿元，利率6.2%。

最紧迫的当然是8月份到期的6亿美元债务，这相当于40亿元人民币。

指望前端销售的资金回笼，已基本无望。

上半年，雅居乐与其合营公司、联营公司以及雅居乐项目的预售金额合计为394.5亿元，同比2021年753.3亿元，下滑47.63%;对应建筑面积为307万平方米，同比2021年484.8万平方米，下滑36.67%。

自去年开始，陈桌林开启卖资产的行动后，截至目前，其累计出售的资产，已达到近140亿元。其中，今年上半年，有媒体统计，雅居乐出售的资产已超过60亿元。(具体详见房财经此前文章《陈卓林渡劫》)

但这些只是账面上的数字。截至目前，雅居乐所卖的资产，实打实到账的到底有多少，只有陈卓林最清楚。

而为了应对本年度最后的3笔债务，6月24日，雅居乐在投资者交流会上对外表示，将使用海南清水湾项目进行融资，加上内部资金，赎回8月到期美元债。

陈卓林把最后压箱底的货，也摆上了台面。

长期以来，海南清水湾和广州亚运村项目，一直是雅居乐的现金奶牛，其长达数十年的开发进程，源源不断地为陈卓林创造着财富。

现在，随着年初广州亚运村项目的易手，清水湾也要重蹈覆辙?

但这能否真正落地，还是未知数。

最大的问题是当下的大环境。持续的销售低迷，尤其突如其来的停袋风波影响，一定程度上打乱了所有开发商的既定政策。形势的极度不明朗，谁愿意贸然出手?

还有，如今的清水湾早已今非昔比。2018年的限购政策，让清水湾受到重创，尽管此后陈卓林仍在持续投入，但在今年大家纷纷甩弃文旅项目的背景下，清水湾还有多少价值可供利用。

离8月14日，不到一个月时间，即便此刻雅居乐宣布了清水湾融资的消息，真金白银也未必能在债务到期之前，就进入雅居乐的账户。

可不管如何，陈卓林在花甲本命年化债闯关的路上，已经走到了最后三个大关。

但愿他能顺利通关。