金科服务成了黄红云的提款机

@房财经 王哲

对黄红云而言，金科地产犹如他的“儿子”一般，是他半条命。

如今，“儿子”有难，为了能让它活下去，黄红云将手伸向了“儿子的儿子”——金科服务。

7月31日，恰逢周日。晚间，金科服务悄无声息地发布了三份公告，一份为独立财务顾问同意书；一份为关于与金科地产2022年再续合同；另一份为，将向金科地产提供有抵押借款。

尤其是第三份消息一出，如同炸雷。

8月1日刚一开盘，金科服务股价迅速跳水7.5%，收盘股价较上个交易日，下跌37.37%，报9.72港元／股。

一个交易日，其市值蒸发37.87亿港元，最新总市值约63.46亿港元。

受此消息影响，整个港股物业板块低迷。仅华润万象生活等5只股票上涨，剩余49家上市物企，除金科服务外，领悦生活服务跌12%，碧桂园服务、世茂服务跌超9%，其余齐齐刷绿。

究竟是什么样的内容，能有如此威力？

并不吃亏的协议

事实上，从双方签订的借款协议来看，金科服务此笔买卖并不吃亏，反而颇有赚头。

金科服务作为借款的甲方，向乙方母公司金科地产，提供不超过15亿元借款，年化利率8.6%；借款日期，自提供借款之日起，至2024年12月20日。

这个利息，远远高于央行发布的自2022年5月20日起，一年期3.7%、五年期4.45%的贷款基础利率。

如果一切顺利，金科服务该笔借款，两年后，其将从母公司金科地产处，得到约2亿元的利润。

在还钱的节奏与违约方面，协议也写得明明白白。

分5期还清，其中第一次还款日为2023年1月20日，此后4次还款日，为第一次还款日后的每半年一次。但每次还款都有两个月的宽限期。

倘若金科地产，未能在两个月的宽限期届满时，偿还贷款协议下的任何应付账款，其将支付额外的违约金利息，该违约利息为8.6%年利率，再加50%，即12.9%。

违约利息按日计息，直至金科地产悉数偿还有关逾期款项为止。

不仅如此，为了向外界展示此次借款的靠谱性，协议还白纸黑字标明，金科地产必须拿出抵押资产，进行担保。

协议显示，金科地产在事先取得金科服务同意的情况下，为还款目的或其自用，可出售抵押资产，条件是已向金科服务，抵押经其认可的同等价值的替代资产。

任何情况下，抵押资产的总价值，应相当于未支付的贷款本金除以60%的抵押率。该抵押率为双方参考金科地产，现有担保文件中规定的50%－70%的抵押率而定。

也就是说，金科地产想要得到这15亿借款，必须拿出至少25亿元以上的资产，进行抵押。

为此，金科地产提供抵押资产包括不少于42000个停车位，以及总建筑面积约10万平方米，不少于200间商铺物业，作为贷款的抵押担保。

经独立合资格估值师艾华迪估值后，上述抵押资产于2022年5月31日，经评估市值为人民币27亿元。15亿元的融资额度约占抵押资产价值的55.6%。

倘若金科地产出现违约，金科服务有权行使其权利，以变现抵押资产，而有关变现所得款项，将用于偿还逾期款项。

有违常理

至少从表面看，金科服务此次为母公司金科地产的借款，可谓上了多重保险，似乎万无一失。

但市场的反应，已经充分证明了一切。不仅自己不被看好，更是拖累了整个行业。

为何看似保险无忧的借款，却招来如此激烈震荡？

事实上，对市场而言，黄红云和旗下两家上市公司的此神操作，向外界公开了，物业公司救母的先例。

而随着金科服务此举，接下来是否还会有其他物企上市公司跟进效仿，对其母公司进行直接的利益输送？

毕竟恒大物业134亿元存款，被银行强制执行的处理结果，才刚刚发生。

作为单独的上市公司，金科服务的财务独立性何在？

金科服务成立于2000年，2020年11月，金科服务正式在港交所上市，成为西南地区最大的物企上市公司之一。

金科地产作为金科服务的控股股东，持有52.33％股份，而黄红云则直接持有金科地产10.51%的股份，通过金科控股拥有金科地产3.19%的股份。为最终实控人。

也就是说，金科地产能如期偿还该笔借款，金科服务收得约2亿元利息的同时，黄红云个人账面理论上也将有1400万元进账。

倘若金科地产未能偿还，损失最大的亦为金科服务，而同为借贷双方实控人的黄红云，则四两拨千斤，损失有限。

面对一个债台高筑，多笔债券展期的金科地产，金科服务与其说借款，不如直接说成儿子向爸爸送钱。

值得注意的是，此次金科地产拿出来的抵押资产，多为三、四线城市的商业尾盘项目。外界有人担忧，当下的市场环境，这些资产能否卖出评估价，令人怀疑。

不仅如此，有媒体报道，根据此次交易的独立财务顾问函件显示，金科服务有关应收款项，金科地产未偿还相关应收款项结余，将根据贷款协议转换为贷款金额，有关应收款项目前并无任何资产作担保。

通俗地说，金科服务这笔借款，有可能是之前其对金科地产的无担保账款无法收回，故而转换为贷款形式，同时补充了抵押物。

肥肉物企

作为开发商的附庸资产，物业向来是一块品质上佳的“肥肉”。

与房地产开发快周转，不断依靠项目开发的增量，带来其业绩不断上涨不同，物业公司则是稳扎稳打、细水长流的操作模式。

只要每年多少有增加的在管项目，其收入便会节节攀升，几乎不受外界经济形势困扰。在当下房地产市场一片哀鸿的背景下，物企的这种轻资产运营模式，更是凸显了其巨大优势。

在2021年之前，多家物企赴港上市之初，其市场估值在向来苛刻的香港市场，PE普遍都在40倍左右。

但令人失望的是，在当下已经上市的物企中，除了有限的几家国资背景物企，其余民营物企的市盈率普遍偏低。

有资料显示，近一年来民企控股的物企，股价跌幅绝大多数超过5成，其市盈率普遍在10倍以下。拥有国资背景的物企市盈率，均在20倍以上。

其中市盈率最高的华润万象生活为38.24倍；而民营物企中，PE最高的碧桂园服务也仅有10.75倍，最低的彩生活仅为1.49倍；金科服务则为4.9倍。

造成此现象的直接原因是，绝大多数民营物企财务独立性的缺失。

在当下融资极为有限的条件下，为了缓解资金压力，众多开发商都将眼光盯向了现金流充沛的物业公司。或明或暗掏空着后者，为其输血。

尤其是恒大物业事件，让市场对于开发商随意挪用物业公司资金的担忧，正在毁掉原本一片光明的物业公司。

以金科服务为例。其截至2021年末，手中的现金及定期存款约51.67亿元，无有息负债。而此笔15亿元的借款，直接让其现金少了近三成。

黄红云开的这个头，无疑进一步加剧了市场，对物业公司财务独立的悲观。

摩根大通发表报告认为，市场会对此作出负面反应，因为这显示现金由物管子公司转移到母公司房企。将30%的现金用于提供贷款，并不符合物管公司核心业务。

其表示，有博裕资本作为金科服务战略投资者，似乎也无法阻止这类或被质疑的交易，担心是否未来会出现更多类似的交易。对此，将金科服务评级由“中性”下调至“减持”，目标价由19.5港元下调至10港元。

事实上，大摩的担忧已经滞后了。

7月7日，金科服务公告，拟2.02亿元收购金科地产旗下，43项托儿所物业。

黄红云早就身体力行了。