万物云破发，吴亚军还要“缩头”多久?

@房财经 王哲

意料之内，万物云(2602.HK)破发了。

9月29日，万物云正式登陆港交所主板，开盘每股45.55港元，较发售价每股49.35港元跌7.7%，总市值532亿港元，仅次于华润万象生活(1209.HK)。

面对此境况，物管老大哥碧桂园服务(6098.HK)也精神萎靡，跌了1.28%。

或许心中有了预判，万物云的上市仪式搞得很简单。万科董事会主席郁亮和万物云CEO朱保全没有登台敲锣，六名员工代劳了，4男2女。

8年前，阿里巴巴在美国纽交所上市，当天敲钟的时候，大家找不到马云，马云派出8个年轻的客户敲钟，3男5女，他们代表了8个生态。

这两个做法很相似，但又有些不同。万物云没有把它的“上帝”——业主方作为C位。

除了感谢王石和郁亮两位老板，朱保全点名感恩姚牧民、陈之平、张力、许国鸿、解冻等老一代万科物业人。万物云是做生活服务的，为啥不请几个业主上台呢?

和地产开发相比，物业服务是捡钢镚的活儿。尽管朱保全曾经度日如年、度年如日，但他成了万科里最大的赢家。他持有万物云2000万股，身价达到9.5亿港元。和他一起，此次上市盛宴造就了394名千万富翁。

"骐骥一跃，不能十步;驽马十驾，功在不舍。"朱保全很兴奋，在上市信的末尾，还飙出了一句英文。

万物云上市恰逢物管股低迷期，特意将招股比例从行业普遍的25%下调至10%，但在港公开发售认购比例仅有0.82倍。

对认购情况，朱保全是有心理准备。上市前夕，他在朋友圈发文，“差市场结交真朋友”。

在2018年，郁亮曾称万科物业到了千亿级的市值后才会考虑上市。而如今，腰斩了。

郁亮说，并不在意上市时点的估值高低，更在意它未来的长期表现。1993年万科发行B股，正好碰上市场最高点，七年之后B股股价才回到当初的发行价，一大批投资者被套在其中，那七年的压力和煎熬。

时间会证明万物云的价值。万物云有三大业务板块的业务模式：社区空间居住消费服务。商企和城市空间综合服务 。AIoT及BPaaS解决方案服务。

万物云2019年、2020年、2021年营收分别为139.27亿元、181.45亿元、237亿元;利润分别为10.4亿元、15.19亿元、17.14亿元，利润率分别为7.5%、8.4%、7.2%。2021年它的营收仅次于碧桂园服务的288.43亿元。

实际上，万物云也没有那么悲观。它的市盈率为26.27倍，仅次于华润万象生活29.29倍，招商积余28.5倍和新大正27.29倍。之所以市场觉得时机不好，是因为过往的几年泡沫太严重了。

自2021年7月至2022年9月，头部物企估值不断下滑，华润万象生活市盈率从彼时的约120倍下降至目前的约30倍，碧桂园服务则从约80倍下滑至目前的约10倍。

万物云26.27倍PE，恰到好处。这次上市发10%股份，也是明智之举，先试试水，等估值上来了，再增发股票不迟。从策略上，可以给出郁亮和朱保全团队打出高分。

包括在基石选择上，也是大牌云集。中国诚通旗下中国国有企业混合所有制改革基金、中国诚通投资，淡马锡、瑞银资管、润晖投资、高瓴旗下HHLR基金及YHG投资、Athos资本等，它们共投入资金21.63亿港元认购，一共认购4383.4万股。万物云破发后，浮亏了9400万港元。

物管板块估值回调，只有勇敢者才敢于逆势而上。反观，龙湖老板吴亚军很胆小。

就递交招股书而言，龙湖智创生活比万物云早了近三个月，而且还过期了一次。由于万物云背后，站着一堆资本，包括博裕投资、58同城、阳光城、北海航锦、琳珠集团和华能贵诚信托。

即便市况再不好，万物云挂牌上市，也不得不发。而吴亚军鬼精鬼精，先看看万物云的大戏，再定夺龙湖智创生活IPO的下一步。

自当上示范房企，龙湖越发谨慎和在意面子。据说，龙湖智创生活已经通过了聆讯，但公开资料没有显示，不知真假。如果真的过了聆讯还不挂牌，就是故意拖延了。

诚然，聆讯过后也有变数，且大多数实属无奈。就在万物云挂牌前一天，华润万象生活宣布花10.37亿元买下收购浙江祥生物业服务有限公司全部股权及关联方债务。而这是祥生活服务集团旗下的核心资产。去年11月，祥生活就通过了港交所聆讯，迟迟未有上市声响。

相比郁亮的勇敢，吴亚军缩头了。