万达商管两度递表失效，王健林千亿梦还有戏吗？

@房财经 程姗

王健林重返港股的IPO之路，十分坎坷。

10月24日，港交所信息显示，珠海万达商业管理集团股份有限公司(下称万达商管)，递交招股书已失效。

失效，不等于失败。

一年内，两次递表，港交所仍未对万达商管提交的申请资料进行审批。这对王健林而言，是一个不小的打击。他的目标，是再造一个千亿市值的"商管+物管"双概念巨头.

前几年，王健林的财富人生跌宕起伏，曾低价出售文旅城和酒店资产，接盘侠为孙宏斌和李思廉。如今，当地产行业下行，有人说老王有先见之明、因祸得福，实则是无奈之举。

经历了上次危机，王健林把重资产剥离，将重组后的万达商管打包赴港上市——轻资产概念。

他还做了一个充分的准备，把万达商管注册地放到珠海。珠海国资委为了表示诚意，要30亿元战投入股万达商管，王健林也打算把它的总部搬过去。

但是，现实给了老王一记闷棍。物管股泡沫破灭，万达商管上市，王健林离千亿梦想有多远?

IPO之路多艰

时间回溯到2016年，彼时的王健林正站在人生的巅峰上。

他不仅第三次成为中国首富，更是在当年以287亿美元的身家，再度超越李嘉诚，问鼎华人首富。

自信心极度膨胀的老王，认为当时万达商业的H股市值严重偏低。为此，他计划将万达重组后在A股上市，以实现更大的财富和野心梦。

2016年9月20日，万达商业从港股摘牌，承诺将在2018年8月31日前完成重组后再度上市。并与投资方签署了对赌协议。

然而，不到一年的时间，王健林便迎来他生命中最黑暗的时刻。

2017年7月19日，在北京万达索菲亚酒店，王健林和孙宏斌、李思廉，签署了那份后来改变了三位地产大佬人生命运的世纪协议——万达将旗下13个文旅项目，77家五星级酒店，以637.5亿元的打包价，卖给了融创和富力地产。

随着此次交易的发生，万达原计划2018年再度上市的梦想，也化为幻影。

2018年1月，万达商业引入战略投资者，腾讯、苏宁、京东、融创四家股东以340亿元，收购万达商业香港退市时引入投资人持有的14%股份，化解了之前的对赌协议。

但新的对赌也出现了，按照当时签订的协议，万达商业最晚要在2023年10月31日前完成上市。

紧接着，2018年2月，王健林将万达商业更名为万达商管。名字更换的背后，是王健林将万达从重资产转型轻资产运营的开始。

此后，经过两年的蛰伏，万达商管逐渐完成了去地产化，成为一个纯粹的商业物业持有和运营管理商，以物业租赁为主要营生。

2020年9月，万达商管对外公开宣布，从2021年开始，全面实施轻资产战略，只负责商业管理项目的设计、建设和运营。

2021年3月24日，万达商管正式中止了筹划6年之久的A股IPO之路。5天后的3月39日，王健林将万达商管再度重组，落户珠海市横琴，成立珠海万达商管理有限公。按照当时的市场估值，它的市值高达千亿元。

此举意味着，王健林在兜兜转转后，将把万达以全新珠海万达商管的身份，再次送上重返港股上市的序幕。

珠海万达商管成立后，王健林开始了一次大规模融资。2021年7月，其全资子公司珠海万赢企业管理有限公司，将其持有的珠海万达商管21.17%的股份，以大约380亿元的价格，转让给中信资本、碧桂园、腾讯等投资者。

万事具备后的2021年10月21日，珠海万达商管正式向港交所提交了招股书。这也是自万达商业退市以来，王健林准备最充分，也最全面的一次IPO。

但是，雄心勃勃的王健林等来的，却是连续两次失效。

母公司依赖症

面对万达商管IPO二次过期，王健林必然如鲠在喉。

在经历了生死考验后，重新活过来的万达商管，在完成自身的战略转型后，面对当下其他同行都在龟缩自保时，却再度开始了四处开花的抄底行为。

2022年开局至今，王健林和万达商管一直在接管其他商业地产运营上，马不停蹄地奔波着。

今年1月，万达商管先是接管了葫芦岛烂尾项目;2月开始，陆续接盘山西忻州田森汇城市购物公园、赣州巨亿广场、扬州华懋购物中心以及鑫苑集团旗下多个商业项目。

4月1日，从举步维艰的建业集团手中，以7亿元的代价，接管了其所有的商业项目，负责对外招商、租赁、运营管理等工作。此外，万达商管还接连拿下北京蓝色港湾、北京五棵松卓展购物中心等多个项目。

9月份，有消息称，万达商管将以轻资产运营管理的方式，接管5家奥克斯广场，包括长沙2家，成都、青岛和杭州各1家。

截至2022年6月末，万达商管的总资产为5921.23亿元，总负债为3007.16亿元;净资产为2914.08亿元，资产负债率为50.79%;合并报表后的有息负债总额1398.25亿元。

营业收入方面，万达商管今年上半年实现营收244.03亿元，同比增长7.13%;但实现归母净利润67亿元，同比下降5.51%。

值得注意的是，上半年万达商管的经营性现金流在下滑，从2021年同期的107.6亿，降至83.7亿元;其取得借款收到的现金157.3亿元，偿还债务支付的现金182.5亿元，上半年现金净流出25.2亿元。

万达商管实现轻资产化后，对母公司万达集团的依赖性逐渐增大。

截至2021年末，万达商管在管运营的商业项目，建筑面积5420万平方米，在行业中，位居第一。万达商管实现营业收入234.81亿元，其中租赁收入69.99亿元，委托管理收入164.82亿元;整体毛利105.22亿元，毛利率44.8%。

这其中，委托管理业务，由万达集团贡献毛利率48.4%，第三方业务毛利率45.5%;租赁业务中，来自万达集团业务毛利率45.3%，来自第三方业务毛利率35.4%;来自万达集团业务的毛利占比达到75.01%。

此外，万达商管2021年应收账款为16.83亿元，相比2018年1.62亿元，增长超过十倍。主要原因是，来自母公司万达集团的增加，2021年万达商管的应收账款中，有90.31%来自同系附属公司，金额达到了15.2亿。

低迷的市场

至于万达商管两次重返港股失败的原因，外界普遍的猜测是，整体行业进入寒冬，这让万达商管的估值达不到预期。明显的例子是，万物云敲钟即遭遇跌破发行价的现实。截至10月22日，万物云的市盈率为24.85倍。

还有，在从港股退市，到谋划A股上市搁浅，再到重返港股的过程中，万达商管和整个行业，都经历了180度的翻天巨变。

而今，在新的环境下，监管层对于物业股的审查，也比以往更加严厉。王健林和万达商管，已然错过了最佳的窗口期。

截至今年9月30日，物业管理行业共有63家主板上市公司，其中香港主板58家，A股5家。港股物业服务板块总市值曾在2020年四季度一路高歌猛进，2021年6月末突破万亿港元。后来，受到地产行业的影响，物企估值泡沫开始破灭，到2022年9月30日下降至3455.7亿港元。

进入2022年，物企IPO节奏明显放缓，截至9月30日，成功在港股上市包括金茂服务、力高健康生活、东原仁知、鲁商生活服务、苏新服务、万物云。

如万达商管，今年7月7日，一直被看好的龙湖智创生活也出现了招股书失效市场消息传出，龙湖老板吴亚军想等万物云先上市，试试水温，再待时机。万达商管招股书二度失效，王健林是否也有此意。

有媒体披露，这次万达商管的原申请到期后，将在三个月延续期内尽快重提申报材料。上一次失效，万达商管神速，当时短短48小时内便第二次递交了招股书。

现在，摆在老王面前最要紧的事是，两次搁浅后，如果还没有切实有效的措施来改变，他将不得不在一年后，面临对赌协议的失约。

当年的协议规定，万达商管2021年、2022年、2023年扣除非经常性损益的经审计净利润，将不低于51.9亿元、74.3亿元和94.6亿元，三年累计承诺超过220亿元的净利润。

若未完成业绩承诺，则万达集团和珠海万赢，将以股份或支付现金以补偿投资者。

而2021年，万达商管只完成了净利35.12亿元，远不及51.9亿元。

但万达商管却声称其完成了对赌，因为其2021年5月，才开始委托管理模式下管理的商业广场收取运营管理服务费，已完成了全年模拟口径的净利润承诺。