民营房企生死时速，中债增进开闸债券通道

@房财经 王哲

时令已就要立冬，真正的冬天即将开始。

此时的北方大地，绿色正在渐渐消退，金黄色的树叶洒满地面，车轮辗过，卷起一股掺杂着尘土的碎片。

萧条，是冬天刻在普通人心中的烙印。但过后，会迎来盎然的春天。

对房地产行业而言，寒冬已经持续了一年。翻阅有限的历史，这样漫长的凛冬，此前从没发生过。

何时结束?是萧条过后的狼藉，还是重现生机?

这是所有关注着这个行业的人，内心深处的疑问。

中债增进发债200亿

11月2日，央行行长易纲在香港参加国际金融领袖投资峰会上表态，房地产销售和贷款投放，已有了边际改善，他相信房产市场能保持平稳健康发展。

央行行长的声音，立马引来资本市场的反应。此后两个交易日，房地产板块一改之前颓势，快速反弹，多只股票开始上涨。

而就在易纲表态的前一天，中房协、银行间市场交易商协会，联合中债增进公司，与21家民营房企召开座谈会。

主要内容是，明确中债增进公司继续加大对民营房企发债的支持力度，范围也将扩大至更多的中小型房企。

这给寒冬中爬行许久的民营房企，多少增添了一丝暖意。

中房协的消息称，包括金辉、新希望地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等，参加了此次座谈会。

旨在维护民营房企债券融资渠道稳定，引导商业银行等金融机构，恢复并加强对民营房企的贷款、投资，向市场传递积极信号。

据悉，中债增进公司目前正在推进十余家房企的增信发债，涉及金额约200亿元。

其中龙湖、美的、新城、碧桂园、旭辉集团、卓越集团等，正推进第二轮增信发行项目;金辉、新希望、雅居乐等，则在积极准备中。

自8月份以来，龙湖集团、美的置业、新城控股、碧桂园、旭辉集团、卓越集团等6家示范房企得到中债信用增进公司的支持，陆续完成增信发债，共融资83.68亿元。

中房协表示，尽管如此，但房企普遍反映，本轮发债数量少、覆盖面窄、条件要求较高。

为此，其在充分了解企业诉求后，积极向有关部门建议扩大增信范围，并主动与交易商协会对接，向中债信用增进公司推荐企业名单，联系相关企业，有效促成了这次座谈会。

曙光已现？

事实上，自下半年以来，已有不断的利好政策出台，但基本都是围绕消费者层面展开。

9月底，央行等部门联合出台政策，包括符合条件的城市，可取消首套房贷利率下限、下调首套个人住房公积金贷款利率、出售自有住房后1年内，重购可退个税。

在中央政策的指导下，包括天津、武汉、大连、石家庄、贵阳等20余个城市，将首套住房商业贷款利率下调至4%以下。有超过100个城市下调首套公积金贷款利率。

消费层面的政策利好，也促使房企的销售有了些许改观。

国家统计局数据显示，今年前三季度，商品房销售面积101422万平方米，同比下降22.2%，销售额99380亿元，同比下降26.3%;但相比于1-8月，销售面积和销售额，分别收窄了0.8个百分点和1.6个百分点。

中指研究院数据则表明，10月份，TOP 100房企的销售额同比下降26.5%，但环比增长1.6%;1-10月，销售总额为60954.6亿元，同比下降43.4%，但降幅较9月收窄了1.7个百分点。

克而瑞数据显示，在TOP 50房企中，有32家企业单月业绩环比增长;其他18家企业单月业绩环比降低，但降幅多在30%以内。

然而，尽管销售层面在缓慢向好，可这样的变化，已不能改善绝大多数民营房企可怜的现金流。

此时专门针对融资召开座谈会，无疑是雪中送炭。

在座谈会召开前的10月27日，央行副行潘功胜就已经在中债增进公司调研并表示，中债增进公司支持民营房企发债融资工作，对维护民营房企债券融资稳定发挥了重要作用，要继续加大对民营房企债券融资的支持力度。

对大多数销售、融资这两条腿均已残疾的民营房企而言，这样的利好消息，至少表明在融资渠道已基本锁死的情况下，新的转机似乎要来了。

在这个信号的带动下，也许会有更多的融资方式，重新向民营房企伸出橄榄枝。

近期有媒体报道称，包括工、建、中等多家大行接到通告，将加大对房地产融资的支持力度，除了开发贷、按揭贷外，还包括投资房地产开发商的债券。

信心、信心、信心

面对早已风声鹤唳的市场，此时针对融资政策的推行，恰到好处还是为时已晚，只能用接下来的时间来证明。

中指研究院数据显示，截至10月31日，房企待偿债券余额共计30075.9亿元;一年内到期的债券合计9552.8亿元，其中信用债余额6339.5亿元，海外债余额3213.3亿元。

克而瑞的数据则表明，四季度200家核心房企境内外债券，合计到期规模约1826亿元，其中海外债约630亿元。到明年一季度末，合计到期规模接近4000亿元，其中债券到期规模超百亿的房企共有6家，合计债券到期规模超1000亿元。

至少数据表明，情况不怎么不乐观。

即便中债增进公司的200亿债券，能全部顺利发行完成，面对接下来房企即将到期的庞大债务，多少显得杯水车薪。但它的意义，却又远远不止发债200亿这么简单。

可预期的未来，境外债大概率将被房企彻底放弃，毕竟三大评级机构自今年来，几乎降低了所有开发商的信用等级，而不少房企也主动放弃了评级活动。

境外信用资质已然受损，境外债融资之门基本封闭。此时，将已有的境外债进行展期，似乎成了当下民营开发商的必经之选。

将重心全部调回国内市场，期待政策的转变。而房企需要做的只有一条——努力保交付。只有将房子完完整整地盖好，顺利交给消费者，才能让其销售端的现金流逐步恢复。

更重要的是，这是对消费者购房信心的修复。

归根结底，市场之所以能持续低靡至今，根结在于消费者已经失去了信心。尤其是8月份的断供潮，更是将本已脆弱购房信心，敲打得七零八落。

整个市场已严重情绪化，无论做什么，一概用脚投票。这从上市房企过去几个月的股票、债市的表现，便可一览无余。

要将人们的信心恢复，必然付出漫长的时间和代价。保交付，则是信心恢复的基石所在。

11月4日，碧桂园官微披露，其前三季度交付已达45万套，四季度还将交付28万套;绿地、融创等前三季度交付量都超过了10万套以上。

连已经困难重重的阳光城，都已完成了近5.5万套的交付，林腾蛟更是下了全年交付10万套的军令状。

引用《南方周末》那句著名的新年献词：“没有一个冬天不可逾越，没有一个春天不会来临”。

房地产的冬天，终将过去。