房市政策两头利好，民营开发商分羹不多

@房财经 胡海波

进入2023年，关于房地产市场的利好的政策，仍在不断出台。

如果说自去年11月份以来的救市政策，主要针对的是开发商融资端的纾困。那么关于个人住房消费端的政策松绑，也在不断优化的过程中。

近日，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。

具体来说，新建商品住宅销售价格环比和同比，连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

而1月5日，住房和城乡建设部部长倪虹，在接受央视专访时也表示，对于购买第一套住房的要大力支持；首付比、首套利率该降的都要降下来。

“对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。”倪虹表示。

尽管降低首付比和首套利率的政策，在2022年已有不少城市在实施。但此次从住建部，到央行、银保监会等多个部委的高层表态，无疑让新一年房市的开局，在政策定调上，有了保障，并为全年的房地产市场带来了复苏的曙光。

在连续多个部委表态后，业内普遍的声音是，针对住房需求政策的持续优化，将有益于恢复消费者的购房信心。

但与此同时，担忧的情绪也依旧弥漫。

连续3年疫情的打击下，人们的收入已明显下滑。而各行各业裁员缩支，导致今年的就业形势也压力山大。

在多重因素的困扰下，当前存量房市场背负巨大压力。而只针对新房的舒缓政策，已不能托起整个房市。如果能尽快出台存量房的贷款利率下调政策，不仅会让众多“房奴”的月供压力减轻，更会将释放出其他行业的消费需求。

不仅如此，也有不少声音呼吁，在政策的天平倾向上，要进一步加大对民营开发商的支持力度。

自2022年11月份以来，“金融十六条”的推出以及“三支箭”加速落地，得到了市场的迅速响应，多家银行同房企签署了意向性授信协议。

有数据显示，截至1月9日，至少已有105家银行，向188家房地产企业提供意向性授信，总额度约54629.33亿元。

尽管到落地还需过程，但5.46万亿元的授信额度，还是在市场激起了层层涟漪。

克而瑞数据显示，2022年12月份重点房企涉及48笔并购交易，交易金额的有32笔，总交易对价约528亿元，环比大幅增长72.4%。

另有资料统计显示，2022年12月，100家典型房企的非银融资总量为1018亿元，环比增加84.7%，同比增加33.4%。这是2022年首次单月融资规模突破千亿元。

境内债权融资依然是房企融资的主要渠道，12月房企境内债权融资833.44亿元，占总融资的比例达约82%，环比增加82.8%，同比增加83.4%。

虽然融资规模有明显增长，但受益房企范围依然有限，境内发债主体主要是中海地产、保利发展、招商蛇口等国企央企，民营房企依然面临融资压力。

回顾过去一个月内，房地产市场的重大并购事件，无论华夏幸福出售南方总部资产，还是融创出售深圳冰雪文旅项目的股权，接盘者均是华润置地、华发股份等为主的国央企。

在这两起并购中，王文学的华夏幸福和孙宏斌的融创，无疑失去了太多。

唯一的远洋集团和远洋服务，出售成都太古里项目50%股权予太古地产中，尽管接盘者为非国企，但远洋系在此次收购中，收益达14.2亿元。

而民营开发商收购的重大案例，并没有发生。这不禁让人担忧，融资端利好政策的出台，收益更多的是国央企，民营开发商除了极少数的外，大部分受益有限，甚至没有获得任何成果。

业内预计，2023年房地产行业并购重组将进一步加速。但从近期发生的案例来看，这种加速的背后，或将是资金受困的民营开发商优质资产，进一步流向国央企开发商的手中。

而对于市场的主力民营开发商而言，它们最大的期望，也许只能寄托于住房端“王炸”政策的出台。