地产一哥难当，保利发展剑指何方？

@房财经 李琦

刀刃向内，央企地产商狠起来，并不逊色于民营企业。

保利发展就是个典型。前不久，它进行了每年初都例行的人事换防。7位区域董事长所管区域被重新规划；数位区域总经理对调；另有7位区域管理层被直接降职成专员。

而在一年前，保利发展任命了13位分公司总经理，其中11位为“80后”青年干部，4位“85后”，近半数拥有硕士学历。

一年之计在于春。保利发展董事长刘平须狠下心来。

掌舵保利发展一年多来，刘平在已渐入佳境。他的成绩有数据为证：

今年1月，以全口径295亿元的销售额，保利发展坐上了行业第一的宝座；去年全年，保利发展以4573亿元的全口径销售金额排名行业第二；2022年，保利新增土地货值达到了2514.8亿元，位居行业第一，拿地金额高达1350.5亿元，其新增土地建面在榜单中也位列第一。

去年房企拿地下滑五成，曾经的地产“一哥”碧桂园更是下滑95%，这意味着绝大多数民营房企，今年会出现无米之炊的窘境。

但这是保利发展的绝佳机会，有了面粉，才好做面包。

保利发展前董事长宋广菊，在2017年有个夙愿——重回前三。但直到她交棒给刘平前，依然没有实现。

刘平很幸运，在接掌保利发展的第一个完整年度，就闯入前三。不过，从绝对值来看，保利发展同比跌了14.5%，2021年实现全口径销售金额5349.3亿元。

从2021年7月份陆续出现房企暴雷以来，2022年中国房地产业进入低迷期，整个行业一片萧瑟，前十强重新排名，只有三家民营房企上位，其余七家被央企占领。保利发展闯入前三，应该感谢这个地产暴雷的时代。

因为，它的对手下滑了。

对手弱了，正是保利发展的机会。在2022年工作会议上，刘平就预见性地提出大胆的想法：保三进一。

这一目标，让行业看到了刘平真正的野心,远超"铁娘子"宋广菊。那一刻，所有人都会不经意间感到，刘平时代真的来了。

来看看他的履历。刘平现年55岁，起步于广东省审计厅直属分局科长，后来进入保利地产，从计划部经理干起，在2016年升任总经理。2021年7月29日，宋广菊因年龄原因辞去董事长、董事职务，选举刘平担任保利发展董事长。

在央企体系里，以刘平的年纪，如果拼出点成绩，完全有再上升的可能。宋广菊就是榜样，她曾兼任保利集团有限公司副总经理职务。

保利发展在保利集团具有举足轻重的地位。2021 年，保利集团营收 4451.2 亿元，利润总额 568.1 亿元。2021年，保利发展营收2850.48亿，净利275.77亿元。

如果保利发展在中国地产行业夺得第一名的宝座，刘平居功至伟，为他未来职位再上一层楼，打下坚实的基础。

但地产老大并不好当。

2018年，碧桂园安徽六安坍塌死人事件的新闻发布会上，老板杨国强后悔当老大了。2017年，碧桂园全年实现合同销售金额约5508亿元，位居行业第一位。从此以后，碧桂园一直霸榜，而保利发展一直在五六位徘徊。

无论主动被动，碧桂园拿下了“老大”的头衔后，被无尽的闪光灯以及更多层面的审视与监督，六安事件被热炒，就是一个典型。碧桂园无小事，杨国强小心翼翼过日子，甚至要锦衣夜行。

保利发展想当地产大哥，刘平至少需要直面两件事：一是保利发展负债率的上升；二是保利发展的舆情问题。

狂飙之下，保利发展的财务压力显现。

截至2022年9月末，其负债合计为11282.38亿元，较年初的10970.19亿元增加了312.19亿元。拥有货币资金约1303.47亿元，同时短期借款为12.69亿元，一年内到期的非流动负债为659.78亿元，现金短债比为1.9。

而对应的有息负债3638.79亿元，其中一年内到期有息负债672.47亿元。在2022年年初，对应的数字分别为3381.93亿元和646.69亿元。

9个月时间，保利发展资金减少400多亿，但负债却增加了近300亿。

在经营现金流方面，保利发展已经连续三个季度录得负值。2022年前三季度，公司经营现金流为-298.57亿元，下降幅度达59.22%。2022年，保利虽位居A股房企净利润榜首，但其营收和利润同比都出现下滑，尤其是净利润，降幅高达33.17%。

财务压力之下，刘平开始拿人力管理和架构开刀，开源节流。但在央企体系里，这一做法容易得罪人，小心暗箭难防。

开弓没有回头箭。刘平狂飙时代已经开启，而宋广菊时代早已成为背影。