龙湖选了一条难而正确的路

@房财经程珊

与往年相比，龙湖集团提前了近10天，交出了2022年的成绩单。

对龙湖集团和董事长兼首席执行官陈序平而言，这份报告意义非凡——不仅是他出任董事局主席后的第一份年报；更是在整个地产行业“大滑坡”的背景下，龙湖平稳穿越周期的最终展现。

3月17日正式公布的财报中，2022年，龙湖集团实现营业收入2505.65亿元，同比增长12.2%；归母核心净利润225.4亿元，同比也实现正向增长。

毛利额530.4亿元，毛利率为21.2%；核心税后利润率为12.3%，核心权益后利润率为9.0%。

从核心指标来看，陈序平和龙湖集团管理层交出的答卷，是合格的，甚至是超出外界预期的。

在“仕官生”董事长的领导下，龙湖并没有失去赚钱的能力，在艰难的环境中，实现了各项业绩指标的稳中有进。

在当下，这属实不易。

守住了家底

数据统计，截至3月8日，73家上市房企发布了2022年盈利预警或业绩快报，其中43家企业预亏，占比近六成。

具体来看，34家央企、国企和混合所有制企业中，有17家预告归股净利润亏损，预告亏损占比50%；39家民营企业中，有25家预告去年归母净利润亏损，预告亏损占比超过64%。

可以说，净利润下滑与亏损，成为房企2022年业绩主流。

当绝大多数开发商和它们的审计师，正在绞尽脑汁让2022年财报多少显得好看时，龙湖集团却选择中旬这个节点，提早发出。

作为一家民营开发商，龙湖集团这样做，多少是有底气的。

2022年龙湖集团归母净利润243.62亿元，较2021年的238.54亿元，提升了2.13%。陈序平执掌下的龙湖集团，在2022年整体市场困境下，难能可贵地实现了盈利的同比增长。

为此，龙湖集团董事会建议派发末期股息每股人民币0.8元，计入中期股息每股0.33元，全年合计派发股息每股1.13元。

再来看看龙湖集团的家底。

截至2022年末，龙湖总资产7867.74亿元，净资产2331.79亿元，同比增长5.09%，剔除预收款的资产负债率为65%，净负债率（负债净额除以权益总额）为58.1%；。

龙湖集团总负债较2021年下降了15.32%，总负债率较2021年下降4.66个百分点。这主要得益于流动负债的大幅下降。截至2022末，龙湖流动负债3358.75亿元，较2021年4465.43亿元，下降24.78%。

这表明，过去一年，龙湖在去杠杆上确实下了功夫。

业绩说明会上，陈序平表示，“要控负债总额，要实现利润稳中有增，同时还要优化资产质量，龙湖选择了一条难而正确的路。”

在陈序平的带领下，龙湖集团过去的2022年“增肌，但不能增重”，顶住了行业下行的压力，更是守住了多年来积攒下的家底。

持续穿越周期

可以说，在2022年的逆境中，这份年报，坐实了龙湖集团地产“优等生”这个身份。

但是，当下整个行业依旧雾里看花，经历了2月份的“小阳春”后，3月份的市场整体仍未见明显好转。而接下来的龙湖，是否具备持续穿越周期的能力，是外界关注的重点。

至少从当下的数据看，龙湖集团的销售端表现强劲。前两月，龙湖集团累计实现合同销售282.4亿元，累计合同销售面积174.2万平方米。2月，龙湖集团实现合同销售174.1亿元，权益销售金额111.4亿元，同比增长83.22%。

截至2022年底，龙湖集团在手现金726.6亿元，现金短债比达到3.52倍；综合借贷总额为2080.1亿元，平均借贷成本为年利率4.10%；平均贷款年限为6.67年。

一年内到期的短期债务压降到10%，2022年下半年，龙湖集团提前偿还两笔2023年到期的美元债，分别4.5亿美元、3亿美元，今年已无到期境外债。

土储方面，截至2022年末，龙湖集团土地储备合计5795万平方米，权益面积为3975万平方米；2022年，新增收购土地储备总建筑面积为448万平方米，权益面积为291万平方米；于报告期后，龙湖新增收购土地储备总建筑面积为12万平方米。

销售当下稳步增长、短期负债持续降低、土地储备充裕，龙湖集团在行业调整中，保持着自己的节奏。

经过30年的发展，龙湖早已实现了运营及服务业务的布局，所构成的丰富经营性业务收入，让龙湖成了外界眼里稳健房企的标杆。

在2022年财报中，陈序平表示，地产行业经历了深度调整，拐点已现。

一是区域经济发展带动下的城市分化，具备产业与人才支撑的核心城市，实体消费真实而旺盛；二是改善型住房成需求主导，客户对产品质量、服务质量及生活配套的要求不断提升；三是企业告别高杠杆扩张模式，回归产品主义及盈利本质。

基于以上判断，陈序平为龙湖集团五大航道接下来的发展，指出了方向。

地产航道回归一线以及主力二线在内的重点城市的核心区域；商业投资推进高能级城市网格化布局；长租公寓持续提升经营收益和资产回报，产生正向经营性现金流；物业管理继续增强服务能力，提升市场占有率；智慧营造成为龙湖洞察行业机会，布局长期业务的重要增长极。

最终，形成一个多航道并驾协同发展，但又拥有超强合力的“一个龙湖”，而这正是龙湖想看到的。