美的置业低息躺赢，郝恒乐难解布局失衡困局

@房财经 李琦

地产“三好生”美的置业(3990.HK)，也未能幸免于难。

它2022年的业绩，可用一个字来形容：降!

根据公告，美的置业2022年营收736.3亿元，同比下降0.1%;净利润35.77亿元，同比下降32.5%;归母净利润17.26亿元，同比下降53.9%。

最可怕的是销售额，它2022年全口径的数字为792.4亿元，而前一年是1371.4亿元，同比下滑42.22%。这意味着，未来两三年的交房时间里，它的营收会非常不好看。

想恢复到千亿，美的置业并不容易。

做了”手脚”的业绩

它曾经很彪悍。2010年前后，美的置业开启了积极扩张。2015年销售额只有百亿，到千亿时，只用了4年;而美的集团(000333.SZ)卖空调，销售额从百亿到千亿，用了16年。

对于美的置业的成绩，何享健和他的儿媳卢德燕应该十分满意。卢德燕通过美的发展、美恒和美域三家全资控股公司，控制美的置业78.27%的股权。此外，何享健与卢德燕约定为一致行动人。

驱动美的置业战车的，是郝恒乐，现年54岁。在1998年，他就加入美的集团从事法务工作，曾担任过集团法务部部长助理、部长。从2004年起，郝恒乐出任美的置业董事，两年后升为总裁，2018年肩挑董事会主席。

何享健对郝恒乐信任有加。

虽然香港联交所规定，上市企业主席与行政总裁的角色应有区分， 不应由一人兼任，但郝恒乐依然一把抓。理由是，他熟识美的经营管理核心价值。截至目前，他持有美的置业986万股，约占总股本的0.8%，价值约8874万港元。

郝恒乐也是地产行业的打工皇帝。在2021年，他的总薪酬薪高达3243万元。2022年美的置业业绩下滑，他的薪酬会是多少，静候年报完全版出炉。

美的置业2022年的净利润做了手脚，有点水份。

比如，它大幅削减行政开支，下降约36.42%至21.50亿，又将约25.90亿融资成本全部利息资本化，但其他收入及其他亏损净额同比下降约60.73%至约3.51亿，融资活动汇兑亏损净额约为4.84亿。

往细节里看，2022年的政府补贴收入7798.7万元，比前一年多了近5000万元。员工工资福利比2021年缩减了近1.5亿元，差旅减少了4500万元，连核数师的酬金也少了17万元。

但最难看的，是它的少数股东权益占比太高。

2022年美的置业总利润35.77亿元，母公司拥有人为17.26亿元，少数股东为18.5亿元，少数股东占总利润的51.71%;从权益上看，总权益为503.14亿元，母公司拥有人为248.65亿元，少数股东为254.5亿元，少数股份占总权益的50.59%。

从两组比例看，美地置业倒没有出现剪刀差，没有明股实债的嫌疑。但它的成色不足，几乎一半的利润给了合作伙伴。提升权益占比，郝恒乐应该需要不断进步。

布局失衡的沉疴

他在2022年做了一些尝试，通过股权收编了9个项目，新增权益货值63亿元， 以二线城市为主;同时 退出部分弱三线和四线城市，减少权益货值9.5亿元。这让美地置业的土储权益比为70%，较去2021年上升3%。

郝恒乐很想改变美地置业的土地结构，向高能级核心城市、都市圈倾斜，怎奈它多年积累的战线过于分散。截至2022年12月31日，美的置业共参与332个物业开发项目，拥有土储总建面达3874万平方米。

虽然2022年美地置业二线以上城市销售占比高达82%，但单价依然只有12546元╱平方米，这直接反应了一个问题，它布局的城市主要在沪苏皖区域和湘赣区域。

截至2021年底，美的置业有34个子公司，其中18个亏损，主要集中在佛山、贵阳、邯郸、杭州、金华、南京、宁波、泉州、无锡、武汉、徐州、长沙等。其中，杭州、南京、武汉算强二线城市，但皆亏损。而25家合营、联营公司，有23家是亏损，其中杭州、绍兴公司分别亏了上亿元。

来详细看一下美的置业的城市土储布局(截至2022年6月末)：

一线2个，土储面积36万平方米：上海、广州。

二线31个，土储面积2138万平方米：常州、福州、贵阳、合肥、惠州、金华、昆明、南昌、南宁、南通、泉州、绍兴、台州、温州、无锡、徐州、中山、珠海、成都、东莞、佛山、杭州、南京、宁波、沈阳、苏州、天津、武汉、长沙、郑州、重庆。

三线18个，土储面积833万平方米：阜阳、赣州、邯郸、衡阳、江门、九江、洛阳、茂名、上饶、泰州、邢台、扬州、岳阳、肇庆、镇江、舟山、株洲、遵义。

四线9个，土储面积269万平方米：常德、郴州、河源、开封、乐山、眉山、梧州、湘潭、阳江。

从具体区域分布来看，美的置业集团土地储备主要集中二线城市佛山、徐州、无锡、长沙、贵阳;三线城市邯郸、遵义以及四线城市湘潭、阳江等地核心区域，但仍有部分三、四线城市地块受当地经济和人口对地产市场支撑有限，它们受政府调控政策影响较大。如邯郸和徐州，美的置业计划总投资分别为350亿元和412亿元，位列第2、第3位。

而一线城市仅有上海和广州，上海的投资仅为56.5亿元——排在第30位，广州的投资为129.45亿元——排在第12位。

“美的”的真假背书

在蒙眼狂奔的年代，郝恒乐踏对了节拍，通过广泛合作和重仓二三线城市，让美地置业快速进入千亿阵营。

很神奇的是，美的置业却没有暴雷，反而忝列地产三好生序列，手握1500亿元银行授信和150亿元中票获得受理。在2022年，三道红线也全部转绿了。

一个公开的秘密，美的置业2022年融资成本仅为4.62%，秒杀绝大部分地产民企——唯有龙湖的借贷成本为4.1%。美的置业的有息负债为485亿元，如果同等负债规模，仅在融资成本上就省下不少，简直就是躺赢。

这是沾了美的集团的光。

实际上，从目前的股权结构上看，美的集团和美的置业是平行关系，非母子关系。

早在2009年之前，美的置业是美的集团的间接附属公司，但经过实际控制人何享健家族多番股权运作之后，美的置业被置出美的集团上市公司体外。

银行们和发债机构，看中的是美的置业中的“美的”二字，和何享健家族的背书。但如果它们细细扒开美的置业的资产和战略布局，如果美的置业的融资成本和绝大部分民企一样，会是一个怎样的景象呢?

很显然，郝恒乐看到这个顽疾，他想修正自己失衡的战略布局，但要走的路还很遥远。他说："今年拿地会更理性慎重，绝对不会多点开花"。