保利发展输血管道里，隐藏着李彬海们的影子

@房财经 李琦

枪打出头鸟。

保利发展董事长刘平很懂这个道理。上任一年多，她完成了前任宋广菊的夙愿：重回前三。

2022年，保利发展的地产销售额排名第二。但在2022年度业绩会上，刘平避谈“进三争一”，含糊地表示，“2023年公司将继续不断做强做大自身”。今年第一季度,保利发展实现销售额1138亿元，成为唯一的销售额超千亿的房企。

地产老大不好当。恒大暴雷了，碧桂园的日子也不好过。

从五六名的排名，保利发展一跃成为亚军，应该感谢这个时代——不是自己实力绝对的强大，而是对手下去了。反观保利发展的2022年，也并非一帆风顺。

拿保利发展和万科作对比。2022年，保利发展营收同比微降1.37%，至2810亿元，归母净利润同比减少33.01%，至183.47亿元；而万科实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%；归母净利润226.2亿元，同比上升0.4%。

万科在增长，而保利发展在下滑。

再来看看负债情况。保利发展2022年总负债升至11482亿元，较2021年增加约512亿元；而2022年万科总负债为1.35万亿元，比2021年减少了近2000亿元。

不比不知道，一比吓一跳。从多个角度对比，保利发展并不十分稳健。刘平很清楚，保利发展狂飙突进，会意味着什么。即便争第一，也要默默地藏在心底。

尽管保利发展三道红线全绿，但它的负债率高达78%。2022年，保利发展的归母权益为1926亿元，和前一年基本没变，但少数股东权益却增加了180多亿元。在保利发展归母净利润下滑33%的情况下，其少数股东损益为86.64亿元，同比仅下滑11.38%。

在全国棋盘上，2022年只有华东片区同比增长了35%，华南、华北、中部和西部片区都出现了下滑。其中西部和华南是保利发展的的重要产粮区，去年分别下滑了9.05%和10.33%。

业绩下滑，并不影响高管们的收入。刘平的年薪为560万元，总经理周东利年薪500万元，董事胡在新年薪468万元。刘平还握有保利发展上亿元股票，周东利和胡在新手上的股票也分别值上千万元。而其他副总以上的高管，年薪大部分在400万元左右。截至目前，保利集团持有保利发展40.49%股权。

背靠保利集团，保利发展有两条融资的大动脉，为其发展源源不断地输血。一是，信保（天津）股权投资基金管理有限公司（下称信保天津基金），另一个是，保利（横琴）资本管理有限公司（下称保利横琴资本）。

它们有一个共同点，保利发展的前高管在掌舵，并且个人持有股份。

信保天津基金成立于2010年6月，注册资本1亿元，法定代表人为岳勇坚。保利发展持股40%，中信证券持股33%，保利投资持股9%，自然人迟为国和李彬海各持4%，光大金控持股4%，广州诚信创投持股4%，岳勇坚持股1.5%，邓晓川持股0.5%。

在它成立的13年里，保利地产（保利发展前身）前董事长李彬海最为惹眼，他从保利发展退休时，和信保天津基金成立都发生在同一个月，5个月后，李彬海进入信保天津基金。而后，现任保利发展董事长刘平、总经理周东利都曾在信保天津基金担任过职务。

对于保利地产而言，李彬海是创始级人物。他在1992年组建保利南方集团房地产部 ，即广州保利地产，此后执掌保利地产长达18年之久。1999年，保利集团转身央企。2002年，保利地产股份制改造完成，负责保利集团旗下房地产开发业务，李彬海出任董事长至2010年，他还兼任保利集团总经济师。

自2006年底到2010年初短短的三年半时间内，保利地产销售额从83.65亿元上升至433.82亿元，总资产亦从2006年的164亿元上升至2009年的898亿元，开始成为国内房地产界的央企地产巨头。

李在2010年退休之后，总经理宋广菊接任保利地产董事长。2021年宋退休，刘平接任。但在李彬海退休至今的13年里，他和保利地产有着千丝万缕的关系，这根纽带，就是信保天津基金，他个人在信保天津基金持股4%。

在退休的央企干部里，与原执掌的公司一起做生意，十分罕见。现任信保天津基金董事长岳勇坚也曾是保利发展副总经理。

截至目前，信保天津基金对外投资有50笔，其中18笔已经注销，投资设立的大多是有限合伙企业，持股比例在个位数。它的投资，大部分最终流向保利的地产项目。

以佛山信保东信股权投资合伙企业（有限合伙）为例，注册资本9.5亿元，西藏信保股权投资合伙企业、邦信资产管理和信保天津基金分别持股50%、47.36%、26.64%，它对外投资上海保利建熹房地产有限公司，持股48%，保利发展持股51%，剩余1%由信保天津基金持有。

在关联交易里，有很多合伙企业注册在西藏，其中一家最为著名：西藏信昇。它的股东包括深圳红塔资产、广东东滕实业、银华长安资本、信保天津基金等。西藏信昇对外有28笔投资，资金最终投向也是流入保利发展的地产公司里。截至2022年底，西藏信昇与保利发展子公司合作方股东往来款高达25亿元。

而另一条管道保利横琴资本，旗下的有限合伙企业主要注册在珠海和佛山，其中珠海超过50家。

保利横琴资本成立于2015年12月，注册资本1亿元，法定代表人吴海晖，保利投资持股50%，保利发展持股45%，珠海泰辉持股5%——吴海晖持股50%。吴海晖曾任保利房地产财务管理中心任副总经理。保利地产高管持股资本方，与信保天津基金的操作手法，如出一辙。

时至今日，保利横琴资本对外有108家公司在运行。但它和信保天津基金的功能不一样。如果说信保天津基金主要是为保利发展的地产主业服务，那么保利横琴资本主要是投资房地产产业链，比如，投资建筑、电商、数码和家居、健康、文旅等。

保利系的输血，令保利发展的融资成本有明显优势，直接融资平均融资成本低至 2.88%。截至报告期末，保利发展有息负债规模为 3813 亿元，综合融资成本约 3.92%，较去年末下降 0.54个百分点。

这里面，李彬海们发挥了多少余热呢？