华侨城127亿元巨额减值，否认业绩“洗澡”

@房财经 胡海波

经历第一次的“难产”后，华侨城A终于在5月19日，回复了深交所此前发出的问询函。

4月22日，深交所就华侨城A2022年年报对其下发了问询函。11个问题，6个直接与2022年度计提减值有关，剩下的5个，虽没有直接问及计提，却与之有着密切关系。

之所以让监管部门如此关注，系华侨城A2022年计提减值的数据太过“出格”。

其对存货、固定资产、投资房地产、长期股权投资等计提减值总计约127亿元。其中计提存货跌价准备金额最大，达到约115.1亿元，较2021年的12.57亿元，翻了9.16倍。

在已公布2022年年报的房企中，计提减值超过100亿元的，仅5家，华侨城A排名第四。在它前头的金科股份、蓝光发展、碧桂园，去年计提减值分别为150.7亿元、162.7亿元、230亿元；后头的融创中国则为123.8亿元。

围绕其前后的都是暴雷或游离在暴雷边缘的企业，而尚且健康的华侨城A，一下子计提减值超过百亿元的举动，怎能不让外界诧异？

在国企阵营，排在华侨城A后面的是招商蛇口，去年计提减值50.5亿元，但也仅为华侨城A的39.76%。

巨额的计提减值，直接让华侨城A去年的归母净利润亏损109.05亿元，同比大幅下降387.05%，为其上市15年来首次年度亏损。

如此种种，也就让华侨城A的计提减值，颇被外界关注。有人质疑，华侨城A此举是借助市场下行之际，进行业绩“大洗澡”。

而深交所的问询函内容，更是让外界认为监管层已关注到了这种现象，进而通过问询等方式进行摸底调查。

计提明细

在回复函中，华侨城A对127亿元的巨额减值，一一做了详细说明。

最大头计提存货跌价准备115亿元的具体情况为——共36个项目，计提减值5亿元以上的5个、2亿至5亿元的14个、2亿元以下的17个。

为此，华侨城A还专门列取了其中6个项目进行详解。昆明呈贡区项目减值7.04亿元、武汉洪山区项目减值5.25亿元、成都成华区项目减值29.89亿元、宜宾叙州区项目减值4.62亿元、济南章丘区项目减值4.38亿元、青岛即墨区项目减值2.44亿元。

华侨城A解释称，其去年存货跌价准备期末余额占房地产存货余额的5.83%，而行业可比公司的均值为4.39%。因此，计提存货跌价准备占房地产存货余额的比例，与行业基本保持一致。计提合理、合规，符合所处地区市场变化趋势，未偏离同行业可比公司情况。

而投资性房产计提资产减值1.03亿元，为宜宾市叙州区项目，目前处于在建状态，2022年房地产市场急剧下行，周边销售价格较2021年有较大幅度下降。故进行减值。

就旅游景区资产计提减值的合理性，华侨城称，位于昆明市的项目景区，因当地政府政策调整，对该项目资产及相关设施进行了整改拆除，未来运营已无法实现，故计提2.62亿元；另一个深圳盐田区项目，同样对部分建筑进行整改拆除，计提4.12亿元。

此外，在回复函中，华侨城A还披露了长期股权投资方面的计提减值。其2022年对长期股权投资计提减值1.39亿元，且按照股权比例核算后，预计中长期股权投资的亏损约为23.5亿元。

其中对禹洲集团投资亏损12.66亿元。目前华侨城A持有前者9.944%股份，而禹洲集团2022年归母净利润亏损120.15亿元，同比下滑1493.85%。

还有，针对在建工程、使用权资产分别计提减值1.67亿元、1.09亿元上，华侨城A解释为昆明项目因政府要求进行了整改和部分拆除，经营预期已无法实现，而位于成都龙泉驿区的项目为出租使用权资产，未来的现金流量无法覆盖账面价值。

明股实债？

在经过长时间的准备后，华侨城A对此次深交所的问询，给出了它所认为的合理性，并变相回应了外界对其业绩“洗澡”的质疑。

但其自身的问题，也不容忽视。

经历了2022年的巨亏之后，华侨城A今年一季度依旧没有走出亏损的泥潭。不仅如此，其少数股东权益占比和净利润分配占比的剪刀差，也越来越大。

截至2022年末，华侨城A总资产3929.18亿元，较上年末减少18.15%；总负债2922.88亿元，同比减少18.65%；总负债率74.39%，同比下降0.45个百分点。

净资产1006.3亿元，同比减少16.69%。股东权益688.61亿元，占比68.43%；少数股东权益317.69亿元，占比31.57%。

净利润亏损127.67亿元，其中少数股东亏损额度为18.62亿元，占净亏损的14.58%，与其净资产权益占比相比，差了17个百分点。

而到了今年一季度，这种“让利”少数股东的现象，愈发明显。

截至3月末，华侨城A营业收入69.17亿元，同比减少7.44%；净利润亏损0.94亿元，同比下降120.89%；归母净利润亏损3.03亿元，同比下滑158.09%。

净资产1006.51亿元，较年初增加0.02%；股东权益686.45亿元，占比68.2%。少数股东权益占比为31.8%，但一季度不仅没有承担亏损，反而盈利了2.09亿元。

熟悉的一幕又出现了，国企华侨城A也存在“明股实债”？

债务方面，截至一季度末，短期借款44.27亿元，较年初增加8.88%；应付票据0.23亿元，较年初增加721.43%；应付账款311.48亿元，较年初减少8.55%；一年内到期的非流动负债159.58亿元，较年初减少14.87%。

期末，华侨城A拥有现金及等价物368.66亿元，尽管其在手现金还能覆盖短期债务，但现金缩水速度，也非常明显。

较年初413.12亿元，减少10.76%；而年初的现金流，较2022年初的672.85亿元，更是减少38.6%。