许永军的心愿

@房财经 程姗

对许永军和他领导下的招商蛇口而言，6月16日是个值得庆祝的日子。

这一天，证监会通过了招商蛇口发行股份购买资产并募集配套资金注册的批复。这意味着，招商蛇口将南油集团变成旗下全资子公司，已顺利通关。接下来，只需在一年的有效期内，按照规定履行相关手续即可。

从2020年5月，首次提出收购南油集团剩余24%股份，到后来的搁浅，再到去年底重启收购，招商蛇口将南油集团全部纳入麾下的过程，一波三折。

而今，3年又一个月时间，招商蛇口终于如愿以偿。

对许永军个人，也实现了他执掌这家巨无霸央企开发商后，心愿的达成——2019年，接棒孙承铭成为招商蛇口董事长，许永军在他的任期内，开启了对南油集团剩余股权的全面收购。

对整个房地产行业而言，招商蛇口此次收购，也意义重大。在去年底政策允许房企可进行股权融资（下称“第三支箭”）后，招商蛇口收购南油股份，成了A股地产板块，第一个通过“第三支箭”实操落地的案例。

纵观当下的房地产行业，招商蛇口的“打样”，或许将为其他房企接下来的股权融资，打开尘封已久的窗口。

漫长的收购

追寻招商蛇口与南油集团的渊源，是一场伴随了特区改革开放历史的缩影。

上世纪80年代，在深圳南山区，招商局蛇口和南油集团均是巨无霸的存在。彼时的南山人，有个口号，在蛇口和南油集团工作的南山人各有三分之一，另外的三分之一则分布于其他企业。

然而，时代的轮转下，进入本世纪后，南油集团因自身发展问题，开始陷入困局。

招商局集团开始趁势介入。先是于2022年拿下南油集团60%的股份，又于两年后的2004年底，开始对南油集团进行全面重组。

大象吞大象，注定是一场漫长的拉锯战。最终，在历时3年后，招商局集团通过全资子公司招商蛇口，拿下南油集团76%股份，另外24%则由深投控持有。

此后，随着市场的发展，深圳核心区域的土地，早已寸土寸金。招商蛇口为了进一步巩固其在大本营的地位，开始将目光盯上了南油集团间接持股的前海自贸身上。

2004年，招商局集团开始主导前海地区3.9 平方公里前海湾物流园区；十年后的2014年，深圳市政府展开土地整备；2019年12月，招商蛇口和前海管理局，分别通过旗下子公司前海实业和前海建投，对前海自贸进行增资，各持股50%，实现了前海土地整备的完成。

而对于前海实业的控制，招商蛇口直接持股16%，南油集团直接持股32.89%，并通过双方共同持股的前海平方园区，持股18.44%。

将南油集团全部股份纳入麾下，招商蛇口对前海实业的直接及间接持股比例，由83.10%增至85.99%，权益比例也将提升约13.65%。

再看看前海自贸的土地资源。其完成整备后，将在前海拥有用地面积约92.67万平方米，总建筑面积达到497.76万平方米。这其中，归属招商蛇口的土地面积约42.53万平方米，总建筑面积约212.9万平方米。

而通过粗略的估值后，前海自贸的土地货值将超过4000亿元，归属到招商蛇口身上，将超过1800亿元。

如此重量级的项目，怎能不让招商蛇口倾其所有。

2020年5月，许永军履新招商蛇口董事长后半年时间，随即提出了收购南油集团剩余24%股份的方案。对价70.35亿元，方案包括向深投控发行股份2.5%、可转债47.5%及支付现金50%。

在方案几经修改后，最终获得了证监会无条件通过。但因“三道红线”推出，房企融资日渐收紧，且深投控不愿意接受以股权代替现金的方案，无奈于2020年11月15日宣布作罢。

2022年11月28日，政策层面“第三支箭”正式推出，房企股权融资正式走向台前。仅隔一周时间，招商蛇口开始宣布重启收购南油集团24%股份。

半年时间，顺利通关。许永军也实现了其任上，对招商蛇口的最大业绩贡献。

示范效应？

一场漫长的拉锯式收购，不仅实现了招商蛇口的多年来的夙愿，更让其成为“第三支箭”推出以来，第一个吃螃蟹者。

面对行业销售端迟迟不见起色，融资渠道依旧不畅的现状，招商蛇口的成功，能否为接下来其他房企的股权融资，成功打开一个缺口，让融资端开始逐渐复苏？

自去年11月，政策层面陆续对出“三箭齐发”以来，已有越来越的房企推出了股权融资计划，但在实际运作层面，除了港股碧桂园、雅居乐、万科等完成了之外，A股上市房企，除了招商蛇口目前更多在流程审批阶段。

中指研究院数据显示，截至4月底，已有39家房企发布拟定增募资计划，预计将有超千亿元的股权融资资金持续释放。包括三湘印象、陆家嘴、华夏幸福、新湖中宝、大名城、荣盛发展等在内的十多家A股房企，披露股权融资意向或计划。

有业内人士表示，招商蛇口此次股权融资的成功落地，会对当下的市场带来一定的正面意义，提振行业信心，但实际能否推动更多房企“第三支箭”的实操落地，还有待观察。

而事实上，招商蛇口的案例，对外释放出的一个明显信号是，相对优质的房企，未来的股权融资或许将更为顺畅，而对于资质较差的房企而言，股权融资的窗口，依旧没有对其打开。

今年前5个月，招商蛇口累计实现签约销售面积553.44万平方米，同比增加66.74%；累计实现签约销售金额1368.11亿元，同比增加76.41%。

良好的业绩表现，无疑为此次股权融资的顺利推进，提供了强有力的支撑。

而对于更多的民营房企而言，当下已经不是能否顺利融资，而是能否保住上市公司身份的问题。

在A股市场，已有众多老牌房企，面临着面值退市的尴尬。截至目前，蓝光发展、嘉凯城、泰禾集团、阳光城、宋都股份等已经退市，或正在退市的过程中。更有若干房企，股价正徘徊在1元上下，随时都有可能面临因股价过低而强制退市的风险。

一端是多种融资渠道的顺利打开，另一端则是为了生存而努力。房地产行业的两极分化，正进一步加剧着。

这便是市场的残酷。让优者更优，让次者淘汰，或许未来，一个全新的行业格局即将到来。