刘永好的地产隐形术

@房财经 王哲

谈及刘永好，外界对他的标签往往是饲料大王，而非地产商人。

新希望集团经过40余年的发展，已拥有世界第一的饲料产能，中国第一的禽肉加工处理能力。

但这并不是刘永好商业帝国的全部。

由他和他女儿刘畅控制的新希望五新实业集团有限公司（下称五新实业），2022年8月份之前还叫新希望地产，在2020、2021年连续两年的全口径销售突破千亿元大关，已然跻身中大型房地产开发商阵营。

似乎是刻意的规避，刘永好宁愿接受人们对他在农牧业领域的各种身份加持，也不愿领受地产大佬的称呼。

老板的这种风格也传递到了五新实业身上。作为曾经千亿级别的开发商，多年来的低调行径，加之并没有登录资本市场，多年来的低调，让五新实业蒙上了一层面纱。

但即便如此，五新实业也需在某些情况下公布它的财务数据。

6月25日，中诚信国际发布了五新实业中期票据2023年度跟踪评级报告。2022年，五新实业实现全口径销售金额508.80亿元,同比2021年的1059.1亿元，下降51.97%。但依然位列房企销售百强榜单第40位，较2021年下降一个名次。

营业收入446.17亿元，同比增长15.14%；毛利率11.85%，同比下降9.99个百分点；净利润16.74亿元，同比下滑46.26%。

尽管主要数据都经历了大幅度下降，但在整个行业都经历寒冬的背景下，五新实业的营收还在增长，且守住了盈利的底线。对五新实业董事长姜孟军而言，这份成绩单也能向老板刘永好交差。

营收的增加得益于房地产板块达到结转阶段的项目增多，但受到结转项目土地成本的增加，五新实业2022年的毛利率，也下降至过去三年来的最低水平。

在整个行业经受寒冬的背景下，五新实业也随波逐流，在土地储备及新项目开发进度方面，放缓了脚步。2022年，仅在宁波新增加全资项目1个，土地储备面积15.84万平方米，同比下降92.67%，储备金额20.49亿元，同比下降93.03%。

但姜孟军和他的团队，在2022年迅速切割了合作风险项目，完成了对3个合营项目合作方的股权收购。分别从从奥园、雅居里手中收回广佛沙公馆、昆明锦麟峯荟项目50%的股权，从正荣地产手中则收回了广佛金州府项目51%的股权。

硬币有两面。主动收缩，一方面让五新实业的整体负债率有了明显下降，另一方面也让其常年深耕的区域，面临较大的补货压力。

截至2022年末，五新实业总资产1343.82亿元，同比减少20%；总负债959.8亿元，同比减少24.02%；总负债率71.42%，较上年下降75.2%，下降3.78个百分点；净负债率32.2%，较上年41.01%，下降8.81个百分点。

期末拥有现金82.04亿元，同比减少55.86%；短期债务69.86亿元，同比减少22.47%。尽管在手现金对短期债务的保障能力有所下降，但仍能有效覆盖。

2022年，五新实业的签约销售主要于长三角地区和西部地区,分别占比41.98%和41.14%。南京、成都、西安、苏州和佛山等城市,签约销售金额合计占比为56.59%,其中南京、成都和西安分别贡献 当年公司销售金额的15.68%、13.18%和 12.56%。

截至今年3月末,五新实业全口径土地储备面积合计699.74万平方米,权益土地储备面积414.44万平方米，前五大城市土地储备建筑面积合计占比65.21%。

中诚信在评级报告中表示，五新实业于南京、成都、温州、苏州、佛山、杭州、西安和宁波等销售贡献较大的城市土地储备不足,存在较大的补货压力;此外,土地储备面积规模较大的南宁、昆明、重庆等城市，则存在去化较慢的风险。

对刘永好来说，他对地产生意不求快，只求稳。而姜孟军则成功执行了老板这一要求，五新实业多年来“三道红线”保持绿档。

在地产圈流行发美元债的年代，五新实业没有跟风；而当众多开发商老板纷纷因境外债而折戟时，刘永好也并没有因此遭受重创。

截至2023年3月末，五新实业的账面资金已从去年末涨至95.6亿元，而它的短期债务也下降至68.64亿元。经营端，截至5月末，五新实业全口径销售139.8亿元，位列百强榜单第51位；营业毛利率也从去年的11.85%，恢复至3月末的18.87%。

在刘永好不愿被别人贴上地产商人标签的当下，他和他的五新实业却在悄然前行着。