中海寰宇视界户型配比失策，成欣被打板子 | 读盘①

@房财经 王超

一个楼盘好坏，用数字说话。

从2021年1月27日拿证至2022年6月26日，中海寰宇视界住宅卖了527套，已签约面积40631平方米，成交均价56146元/平方米;下跃复式卖了10套，已签约1835平方米，成交均价37210元/平方米。

15栋楼，1325套住宅预售，一年零5个月，去化率为40.52%，回笼资金23.5亿元;如果加上已经预定的122套，满打满算去化率为48.98%。1042套地下车库，30280平方米，一套未售卖。

两年前的7月份，中海发展旗下的北京中海盈顺房地产开发有限公司以40亿元拿下房山稻田站这块R2二类居住用地，建筑面积11.29万平方米，容积率为2.4。由于不限价、不限面积，中海禁不住诱惑，从起始价格28.3亿元，最后溢价率41.34%。拿地六个月就开盘，央企中海发展的速度真是快，比一帮狂奔的闽系企业还快。

按着过往的销售速度，中海寰宇视界想清盘，还要卖近两年。明年9月底，中海向业主们承诺交房。把房子卖成现房，中海地产北京公司总经理成欣，恐怕要被中海发展董事长颜建国打板子了。在中海寰宇视界周边，有十多个中海的渠道商在揽客，逢人便去搭讪。销售的压力山大。

这个项目还有一个小硬伤，1325套住宅只配了1042个车位，中海寰宇视界的车位配比为0.78。如果你去售楼处，中海的售楼小哥哥、小姐姐们会把这个数字放大到1.2。地下挖了三层停车场，为何车位配比那么低?

中海寰宇视界规划了四种户型，53平米和59平米一居室，分在7栋和14栋、15栋;72平米两居室，分在1栋、11栋、4栋、5栋和6栋;96平米三居室，分在8栋、9栋和10栋，占总配比套数的15.39%;135平米四居室，分在2栋、3栋、12栋和13栋。

东一头，西一头，大小户型的楼栋，在小区里穿插者。它们的售卖情况，冷热不均。

一居室一共221套，占总配比套数的16.68%，待售99套，去化率为55.2%：7栋108套卖出10套剩98套、14栋62套售罄，15栋51套卖出50套剩1套;

二居室一共660套，占总配比套数的49.81%待售326套，去化率为50.6%：1栋108套卖出一套下跃143平米，剩下107套;11栋84套卖出49套，剩下35套;4栋108套卖出一套下跃133平米，剩下107套;5栋180套卖出163套，剩下17套;6栋180套卖出120套，剩下60套;

三居室一共204套，占总配比套数的15.39%，待售58套，去化率为71.56%：8栋72套卖出70套，剩下2套下跃;9栋60套卖出22套，剩下38套;10栋72套卖出54套，剩下18套;

四居室一共240套，占总配比套数的18.11%，待售193套，去化率为19.58%：2栋48套卖出42套，剩下6套;3栋48套卖出3套，剩下45套;12栋72套卖出2套，剩下70套;13栋72套，剩余72套。

抛去推盘节奏的因素，三居室去化率最快，四居室去化率最慢。从产品规划，中海北京的设计总走神了，三居室规划套数居然还少于四居。如果把120套四居做成三居去卖，那就不是现在的成绩单。

不妨看一看中海寰宇视界的地段，在房山稻田站下了轻轨，周边没有配套，谁会去哪里改善居住品质?很明显嘛，那个地段最适合刚需。如果按照5.6万每平方米的均价测算，135平米的总价为756万元。这个价格，可以在北京4环边上买个3居的二手房了。

一个成功的楼盘，往往先有一个科学的规划。关于户型、关于下跃、关于配套，房财经将陆续推出，敬请关注。