中海北京：面积“神偷手” | 读盘②

@房财经 王哲

从空中俯瞰，北京房山区稻田地铁站南，有一把“菜刀”砍向稻田二路，头朝西，柄朝东。

这把“刀”，好钢，刃尖，是中海寰宇视界楼盘规划图，由央企中海发展所造，精装交付。

从风水上讲，有煞气。

15栋房子，正在紧张地施工，师傅们顶着烈日，认真地贴着外墙的隔热层。再过一年多，它就要交付给业主了。

1325户，户型从一、二、三、四居室到下跃复式，面积从53平米、59平米、72平米、96平米、135平米到280平米，满足了各个阶层的想象。

这个西五环外的地段，买一居室的，大部分是刚需，有个窝就行，户型好坏不怎么讲究，也看不太懂。第一次买房，大多数人都是懵里懵懂的。

选好房，多交几次学费就好了。

面积"神偷手"

央企中海发展，给人总体的印象，讲规矩，不会偷工减料。民营企业暴雷，交付是个大问题，中海大概率是不会发生这种事。

但人不可貌相。

在中海寰宇视界项目上，中海也是个神偷高手，没有偷走你的岁月，却给你偷来了面积。

而今，偷面积卖房，北京市场比较罕见。

不论大小户型，至少偷了两处：阳台和设备平台。它是卖精装房，阳台竟然只算一半面积。这非常罕见，理应算全部面积，不知中海北京是怎么通过审批的?放空调的设备平台，全部赠送。

拿53平方米的一居室举例。

由于没有实际数字，先按照户型图估算一下。阳台约4.5平方米，其中赠送2.25平米;主卧设备平台约3平方米，全是赠送。加起来，赠送了5.25平米，这相当于房屋面积的10%!

是不是户型越大，赠送越多?

不是。135平方米的大户型，赠送也只在6平米左右，赠送率4.44%。这样看，买最小的户型更划算。

有面积赠送，业主喜欢。按照5.6万平方米的均价测算，每户业主从中海寰宇视界省了约30万元。

但不要忘了，羊毛出在羊身上。它的单价之高，在房山片区数一数二。

总体上，中海寰宇视界偷了4.44%-10%的建筑面积。它的住宅规划建筑面积大约11万平方米，以最小值测算，中海至少偷出了5000平方米以上面积。

这个年代，地产商还敢偷?中海发展打了一个新的视界，还是寰宇宙级的。两年前，它40亿元拿下这块地，溢价了41.3%。

若不在面积上做文章，怎么赚钱呢?

被移动的C位

小户型，一般都是边角料变来的。分析它的户型好坏，没啥意思。

中海寰宇视界96平方米户型，竟然可以做到三居两室两卫，客厅与两房都朝南，尤其是拥有两个明卫。82%的得房率下，这确实无可挑剔。

它是个抢手货，一共204套，已经卖了146套，去化率为71.56%。很可惜，设计师走眼了，它占总配比套数的15.39%，须打一大板子。

再来看看卖得最差的大户型135平方米，四室两厅两卫。设计总也是够拼的，如果没有赠送的6平方米，打死了也出不来四居室。

这个户型，最大的BUG是入户门。

如果像样板间那样，搞一个内开门就完蛋了。主人从家里推开门，需要再跨进几步，然后把门关上才可以脱鞋。

因为，门一打开后，门的宽度快到玄关的位置了。一进门，堵得慌。如果两个人先后进家门，不知道该怎么站了，门也不好关。除非，把大门换成外开门。

这一点，如果不改善，等交房后，业主很快就会犯愁，不换们，那只好砸了玄关。进家门，需要讲究仪式感。

从平面图上看，这个户型的C位居然不在客厅，而是餐厅——约25平方米，比客厅大5平米。

环顾餐厅的四周，至少可以看到6扇门。这很像个中年男人，大腹便便的样子。

除了吃饭的时候，这25平方米就是个超级过道，有点奢侈，也有点浪费。

难怪，为它买单的不多。

一共240套，一年半时间，只卖出了47套，去化率仅为19.58%。在刚需的地盘上，建了那么多改善型户型，加上户型一般般，这是个硬伤。

只有“一线天”

如果不是细看中海寰宇视界的户型，还不知道央企老大哥原来是条贪吃蛇。

它把前些年风行的下跃复式，也搬到了五环之外的中海寰宇视界。

下跃主要有两种户型，152平米和280平米，总计60套，毛坯交付，280平总价大约1000万元。其地上部分是住宅产权，地下部分是仓储50年产权。

截至目前，这批下跃复式网签了10套，已签约1835平方米，成交均价37210元/平方米。其中，280平方米的户型，一共16套，只卖出2套。

中海规划的280平米样板间，一层以房间为主，4个房间;负一层是客厅与餐厅、休闲娱乐。这是开发商自己的喜好，不代表业主会这么做。

最关键是，它的负一层采光不佳，只有一线天，宽一米，长10.36米。

如果白天在这个客厅里，会十分压抑。虽然它不一定会返潮。

为什么设计师不把一层作为客厅呢?

如果一层的客厅与卧室的墙不能打掉，那280平方米的户型就失去了意义，主人没有带卫生间的套间，负一层的145平方米面积也将浪费了。

如果一层的客厅与卧室的墙可以打掉，把餐厅移到负一层，一层还可以保留3个卧室，可是主人同样没有套间，也就能享受一层的阳光和光线。

加上样板间的设计，三套方案，都不是很理想。这值不值1000万元，精明的购房者会算一笔账。

而152平米的户型，更是压抑，白天进门都需要开灯。由于进深太长——长11.75米、宽6.6米，主人推开门，幽暗且狭窄的通道，丝毫感受不到这是一座复式楼。

走楼梯下负一层，南面的尽头，有一条窄窄的天空。