中海北京讲了一个稻田里的故事 | 读盘③

@房财经 王哲

明朝初年，开国将领汪将军向朱元璋辞官，在北京永定河西岸置办了50亩地，修建了一座宅院，种植了一片水稻。后来，逐渐形成了稻田村。

为了延续土地文脉，地铁房山线设了稻田站。一出地铁站，虽然没有稻田，但依然是一片荒地，被围墙围着，里面杂草丛生，路北和路南，皆是如此。

它往西的下一站长阳站，却繁华异常，有购物中心。或许，清冷、荒凉，这就是稻田原本应有的样子。

稻田站往南200米，有一排在建的住宅，硕大的央企中海地产及其广告标语，在来往乘客眼前一闪而过。这座拥有15栋楼房的小区，叫中海寰宇世界。如果单从名字上看，会以为它是一座巨型的购物中心。

就像人一样，当你缺什么，就会在意什么。同样的道理，中海寰宇世界不仅自己没有商业配套，连周边的商业规划，也还没影子。

它很纯粹，11.3万平方米，15栋纯住宅，1325户，预计2023年年底交付。南面是空地，北面是空地，轻轨往北还是空地。

卖房的小姐姐们会打消你的疑虑，会讲一个稻田里的故事。她会指着电子沙盘图说，项目北面会建8层高的商业，沙盘上也摆了几个透明的柱状图作为示意，美好生活配套，总是会有的。

但具体规划了什么业态，谁会去拿下这块地，她们一概不知，自然不好承诺什么了。

从辩证的角度，是空地，就有未来可以描绘，就是不知道要等多少年。如果业主们住进来了，只能往北步行1.3公里，穿过稻田站，以到中粮京西祥云小镇的移动大悦城去购物，那里有约莫5000平方米的商业街。

这个已经成熟了的社区，二手房均价在5.3万元/平方米，而中海寰宇视界卖5.6万元/平方米——基本上属于房山区的峰值了。

地价太贵了，中海发展不得不往高价格卖，变成精装修卖。中海寰宇视界拿预售证已经一年零5个月，去化率为40.52%，回笼资金23.5亿元;如果加上已经预定的122套，满打满算去化率为48.98%。1042套地下车库，30280平方米，一套未售卖。按此速度，它还要卖近两年。

在2020年夏天，因为一块地，稻田里起了烽烟。新城、中海、金融街 、金地、华润+华发、中建一局、城建+首开+路劲、招商+中粮都来了，从28.3亿元起拍，中海势在必得，108轮竞拍后，以40亿元收入囊中，溢价率41.34%，成交楼面价35420元/平方米。

回看一下中粮京西祥云小镇那块地，是在2015年底成交的，中粮地产联合天恒集团从起始价29亿元到最终价42亿元，楼面价为2.95万元/平方米。开盘时的售价在4.3万元/平方米。

面粉贵，则面包要贵些。如果你在稻田附近选房，中海寰宇视界与中粮京西祥云小镇，你会选谁?在生活配上，一个是看得见的现货，一个是预期中的期货。

在稻田里，中海的业主们希望不要听到蛙声一片。