幸福里润园：脑残的小四房 | 读盘

@房财经 李琦

7月1日，北京海淀区的幸福里润园领了第二个预售许可证：594套地下停车位，50年产权。

4个月前，它拿了740套住宅的预售证。如此算来，车位与房子的配比只有0.8，比较低。

这些车位，对应着20个住宅楼栋，分布并不均匀。

其中，2号楼、4号楼、5号楼、6号楼、7号楼和8号楼的车位配比更低，只有0.22。而8号楼有56套住宅，它下面的车位只有3个。

幸福里润园始于2021年10月13日。

那天，华润置地+首开股份联合体，以44.95亿竞得海淀西北旺HD00-0403街区永丰产业基地(新)，F1地块HD00-0403-0003地块，用地性质为R2二类居住用地，住宅销售指导价8.3万每平米(精装修)，上限价格为46.5亿元。

它的起拍价42.3亿，建设用地面积5.6万平米，建筑控制规模≤83419.98㎡，容积率1.5。

该地块靠近西六环，东侧直线距离约2公里处为京新高速，西侧为在建中的海淀大悦城。

去化率44.86%

拿地后的五个半月，幸福里润园第一次拿到了住宅预售许可证。

2022年2月28日，幸福里润园拿到740套住宅预售证，具体分布为：109平方米三居450套，119平方米四居170套，147平方米四居120套。

截至7月1日，它一共卖出332套，去化率44.86%。

其中，109平方米三居卖出226套，去化率为50.2%;119平方米四居卖出45套，去化率26.47%;147平方米四居卖出61套，去化率为50.8%。

很显然，119平方米四居的数据比较难看，购房者不看好这个户型。

这个面积，做成4房之后，每个空间都小，不好用，还不如直接做个三居，那一定很抢手。

幸福里润园的得房率不太高，为79.77%。最高的147平方的四居，为80.57%。得房率最低的是第13号楼，仅有79.1%。

119平米四居的败笔

如上分析，119平米空间做成四居，幸福里润园是个败笔。

来分析下户型图。

4米宽的客厅、两个朝南的卧室，都是不错的。餐厅位于房子的中间，足够宽敞。北面，厨房、家庭活动室和次卧，一字排开。其中，家庭活动室只有2.6米宽，做个房间比较局促。

最尴尬的是两个卫生间。

先看看客卫。宽约1.8米，长3.4米，长度减去洗手台1米，里面只剩下4.32米的空间——这还是含墙的，它又要放淋浴间、马桶和洗衣机，几乎没有立锥之地。如果不做推拉门，进出十分不方便。

再看看主卫。宽约1.65米，长3.4米，主卧的门推开后，直接挡住了卫生间的门，很膈应。如果把卫生间的门移动中间位置，那主卧的橱柜估计只能做到1米宽了。这会让女主人很没有尊贵感，她买了上千万的豪宅，竟然如此缺乏品质感。

这些缺陷，直接导致幸福里润园119平方四居户型，只有26.47%的去化率。

如果像109平方米的三居格局，按比例放大10平方米，这将是一个完美的户型。

但很可惜，拿119平方米来挑战四居，幸福里润园低估了这一届买家的智商和对房子的认知。

招商蛇口躲在暗处

对于幸福里润园的买家来说，这个项目的股东充满变数，招商蛇口潜伏其中。

两年前的现场竞拍中，招商蛇口首先举牌报价，经过9轮举牌，最后华润置地+首开股份以44.95亿元拿下该地块，溢价6.3%。华润置地和首开股份，在项目公司北京毓锦置业有限公司，各持有50%股权。

但一个多月后，首开股份把持有毓锦置业3.65亿元和0.84亿元股权，分别质押给招商局地产和华润置地。通过这种方式，招商局地产曲线介入幸福里润园的开发了。

2022年1月份，孟睿等三人进入毓锦置业董事会。其中，孟睿是招商蛇口北京公司负责人。

在毓锦置业里，首开股份、招商蛇口和华润置地的权力格局还会发生变化。

北京产权交易所项目6月16日公告显示，毓锦置业拟实施企业增资，拟募集资金对应持股比例或股份数32.5%，拟征集投资方数量1个。

毓锦置业2021年主要财务指标，资产总额46.36亿元，负债总额46.36亿元，所有者权益-0.03，营业收入0，净利润-0.03。

融资方原股东华润置地开发(北京)有限公司，拟以非公开方式同步增资，增资价格与外部投资方同股同价，也为32.5%。

这次增资计划，关门的日子为2022年7月14日。

房子卖了将近一半，幸福里润园的增资者会是谁呢?