恒基天汇囤地三年与大平层定位之失 | 读盘

@房财经 程姗

姗姗来迟。

7月12日，恒基·天汇举行产品发布会。距离拿地的时间，已经超过三年了。

这显然和国内房企的高周转做法，格格不入。背靠香港恒基兆业地产集团，恒基·天汇想做一个另类的豪宅。

有人说，恒基兆业想囤地。这是孙河板块最后一块住宅用地，未来区域内不再有新的住宅用地供应。

它有点生不逢时。

2019年5月拿地，到了当年年底，疫情来了。2020年、2021年和2022年，疫情没有灭绝。2021年下半年，楼市下行，地价不涨反跌。

终于，恒基·天汇就要面世了。

囤地三年之后

三年前，恒基以30.2亿竞得北京朝阳区的孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村、孙河村2902-31地块，溢价率为23.3%。

建设用地面积39479.049㎡，建筑控制规模43427㎡，容积率为1.1，起始价为24.49亿元，且没有商品房销售价格上限的规定。

2019年6月，恒基旗下的北京恒榆房地产开发有限公司成立，成为恒基·天汇的实际开发主体。2020年1月25日，它的注册资本从1000万元增加到11.4869亿元。

这样一来，时间已经度过了半年。让内地的地产商操盘，这个半年就可以拿到预售证。

2020年3月30日，恒基·天汇项目得到核准的批复。2021年4月份，恒基·天汇项目才出现了楼栋的建设信息。一拖再拖，建筑工程像龟速。

如今，周边的前苇沟板块，有一块地起拍价格19.2亿元，容积率1.5，起拍楼面价约4.38万元/平米，最高楼面价约5.03万元/平米。而恒基·天汇的楼面价是6.95万元/平米。

囤地的想法落空。

如果再捂下去，恒基兆业地产集团也很难看到前景。经历了今年上半年楼市整体下滑——百强房企跌了50%以上，但在6月份，大部分企业环比上涨了20%。

市场复苏的时机到了。于是，恒基·天汇才决定公开产品。但截至7月11日，预售证还没有拿到。

大平层定位之失

恒基·天汇所在地，是号称为壹号别墅区的朝阳孙河板块，目前北京唯一一个，由政府先规划后开发的纯粹低密墅区。

2012年9月，龙湖打响孙河第一枪。近10年时间来，龙湖、首开、泰禾、中粮、懋源、旭辉、远洋、首创、天恒等先后入驻。最后，港资恒基跑来收官。

在顺义中央别墅区，港资是有执念的，包括最早的外销房丽京花园，后来有新世界的丽樽和长江实业的誉天下等。

孙河被天然地定义成别墅区，但其硬件并不足——容积率在1.5左右。

很多房企为了提高调性，选择了高低配，即以别墅为主，配建一部分小高层或高层产品。首开琅樾、中粮瑞府等皆如此。

恒基想标新立异，不搞别墅，全部做成5-6层的多层产品，面积段分别为270m²叠墅、270m²大平层、410m²叠墅、410m²大平层、440m²顶跃五款户型。

恒基·天汇位于北京东北方向的京平高速以北，从天安门开车大约24公里。购买这地段的客户，追求的是有天有地的院子空间。

但恒基·天汇以大平层为主角，等于在和市中心的大平层豪宅抢客户。

虽然市中心已经很少有新入市的大平层，但泛海世家、万柳书院、星河湾等等二手房，也是可选的目标。

一层一户，是恒基想打动客户的点。但据销冠100调查，并不是所有楼栋都是如此，有的是一层两户。这并不是重点，问题在于它的总价太高。

以楼面地价来推算，恒基天汇的售价约在10万元/平方米，一套房总价最低在2700万左右。有这个钱，客户在市中心选大平层岂不是更好?

客厅没有主角之感

恒基·天汇有五种产品户型。下面，我们以拿到的一个270m²大平层来分析。

平面图显示，客梯、3层、4层和五层都有电梯，其中4层和5层是灰色标记，应该是其他楼层的专用电梯——复式产品，而3层有一个专用电梯和一个公用的客梯。

这么多电梯存在，它的公摊面积一定小不了。

整个户型成长方形，18.8米南向面宽，约12米窄进深，说是360度景观，实则是270度，因为北面是电梯和设备等。

它有四间卧室——3个带卫生间，朝东朝西各一间，两间朝南。为了实现对称的格局，公卫略显小气了一些。

但该户型有个拓展面积，可以开门去到设备间，这算是偷的一个面积。如果有可能，业主可以把它改造成洗衣房，或保姆间，或储藏间。

宣传上说，整个户型中间没有柱子。实际上，有两个大柱子立在屋子的正中央。设计师把它做成玄关化解掉了。玄关背后，是一个吃饭的大圆桌。

虽然它有270平方米的面积。但入户后的感觉并不佳，因为客厅藏在最里面。

一个家，最重要的场合是客厅。绕过玄关和大圆桌，会发现客厅偏于一角。

它的双面都是落地玻璃，导致客厅没有一扇完整的墙壁可以用于装饰，甚至连主背景墙都无处安放。

总而言之，大平层之“大”，找不到感觉。