恒基天汇的敌人：写字楼式天价豪宅

@房财经 程姗

"时间的朋友"。

这句广告词，在地产圈有些泛滥了。用它来推广恒基天汇，真有点对不住这个单价卖14万元/平米的豪宅。

2022年7月31日，恒汇雅苑(即“恒基天汇”)拿到预售许可证，距离香港恒基地产集团拿地已经近三年。而内地房企操盘时间，从拿地到开盘一般只有6到8个月。

有人说，恒基有故意捂盘。但它会反驳，是用时间来打磨产品。三年时间，足以拿现房销售，但它还是期房。

三年过去，它是骡子是马，就要遛遛了。捂盘三年，时间的朋友，就成了时间的敌人。

3400-5800万元的天价

恒汇雅苑，京房售证字(2022)106号，发证日期2022年7月31日，准许销售面积45929.06平方米。

此次拿证14栋，其中第32#为地下室，面积为20557.44平方米;其余13栋皆为住宅楼，每栋5套，预售架构最低为134731.22元/平方米，最高为141099.44元/平方米。

这个价格，创造了北五环外北京孙河区域的天价。该板块最后一个项目，政府放放水，也属正常现象。

按照早前宣传，恒基天汇一共有32栋住宅，尚有19栋未取证。恒基可能担心一次拿证太多，消化不良。

每栋楼建有地上5层、地下1层，一层一户。单套面积从263平米到452平米不等，楼层越高，户型面积越大。每套住宅都配有储藏间——即地下空间，面积从50平米到133平米不等，单价为3.3万元/平方米。整体得房率约80%。

如果按平均售价13万元/平方米左右计算，恒基天汇每套价格至少3400万元至5800万元之间。这个价格，在京城任何一个区域，都可以挑选好房子，为何要舍近求远呢?

在孙河区域，这是一个遥不可及的天价。拿同板块的龙湖双珑原著对比，贝壳找房上显示，它的联排别墅挂牌价格在6万元至9.7万元之间。

恒基天汇的地价太贵了。在2019年5月，它的地块挂牌出让，土地面积约为3.95万平方米，建筑控制规模约为4.34万平方米，综合容积率低至1.1，挂牌起始价为24.49亿元。恒基以30.2亿元代价竞得，溢价率为23.3%，成交楼面地价达到6.95万元/平方米。

拿写字楼逻辑卖豪宅

逼近7万元/平方米的楼面地价，比当时孙河在售的别墅价格还高。

如何去取悦市场，恒基挖空心思。思忖良久，决定不做联排别墅，全部搞成大平层，一户一层的那种，去满足那些追逐新潮的富豪们的心理。

事实上，预售证上标明的，不是大平台，也不是别墅，而是“复式房型”。

7月中旬，恒基地产集团给恒基天汇开了一场发布会，它长得不像住宅，大面积的剥离幕墙，转角是户型的。

这场发布会，发布了个寂寞。讲了一堆恒基怎们牛叉，例如香港国际金融中心、中环The hendersen、广州星寰国际商业中心、上海星扬西岸中心、北京的环球金融中心等。但这些，只能代表恒基盖写字楼的高度。

做写字楼和做豪宅，是两码事。

恒基(中国)集团常务副总裁倪秉说，恒基·天汇用三年时间，实现了在大平层中的别墅生活。到底是想表达大平层，还是别墅，他自己的定位在摇摆。

为了打动客户，倪秉还说，恒基天汇项目可整栋对外销售，从而实现一个家族、几位挚友买下一栋，实现合而不扰的生活。

这是妥妥的写字楼整售风格。他应该不懂豪宅用户的需求。

作为挚友，或者生意上的朋友，相互的隐私最重要。他们可以是好朋友，但绝不可以成为邻居。如果这样，大家就都没有秘密了。

这是三四千万的豪宅，不是敞开门办公的写字楼。

迷宫一样的户型

一层一户，是恒基天汇最大的卖点。当然，也是最大的弱点。

为了让东西南三面见到阳光，它选择了把电梯放在北面。宣传上号称，这是一个360度景观的豪宅，有点夸张了，大概270度而已。

电梯在北面，也有不好的地方，让客厅不太好安放。

按照中国人习惯的礼序，进门要有豁然开朗的感觉。意思是，客厅要气派，不要藏得太深。

由于恒基天汇北入户，客厅又要讲究朝南，导致客厅只能出现在东南或者西南方向。从目前的户型设计看，进大门，需要绕过玄关、路过餐厅和厨房，再来到客厅。

很绕，缺乏豪宅的大气，像迷宫一样。

从大的平面格局看，这个户型实则是东南西空气对流，没有实现南北对流。

小编马后炮，斗胆建议，如果将入户门放在西边呢?西入户的动线就很完美，进门、玄关，朝南大客厅，然后是南面两个卧室、东面1个卧室、北面厨房和1个卧室。

另外，从预售证看，每户都配有一套地下室。这个空间面积，对一层和二层业主尚可利用一番，但对三层、四层和五层来说，会不是鸡肋呢?

它有点四不像，大平层不像大平层，别墅不像别墅。