北京国贤府尽力了 | 测评报告

房财经网 每一个楼花，都是独一无二的。大家好，我是京城楼花。

前几天，北京市住建委的官网上公布了“盛世文庭”的预售许可预告，这意味着北京国贤府马上要拿预售证了。

有人给它开始做开盘10天倒计时。9月27日，北京国贤府在水立方举行了产品发布会，请了明星陈建斌来站台，吟了李白一首诗，释放出底蕴深厚的唐代建筑风格。

北京国贤府位于昌平区北七家，北面不远处还有坟地，离最近的地铁也有2公里。正是因为地段不是很完美，中建智地才会下苦功，用产品力来征服市场。

1.3的容积率，没有高低配，是清一色的多层洋房，北区改善型，南区刚需型。楼花给它做了一个日照分析，现在想来，其实是多余的。

目前，属于前期蓄客阶段，冻结资金5万元排卡，具体的定价、选房顺序和优惠政策还没有出来。按照拿地楼面价推算，预计每平方米售价在6万元左右。

选房攻略

临近开盘，大家很关心到底该选那个楼？楼花今天给北京国贤府补上一张选房攻略。

1、北区东偏南30度，南区正南正北。北区很明显，设了中轴线，12#、13#、9#、8#、5#是楼王，楼下也没有电动车停车位。南区的1#、5#都是居住感受不错的（笑脸）；

2、北区的3#西端户、7#、14#的西端户、10#和11#的东端户，存在角煞问题，它们离开斜前方的楼在10米至14米之间，10#、11#和南区2#存在配套楼的角煞问题，18#西端户、17#东端户有路冲（绿色叉）；

3、受噪音或尾气影响的楼栋有，南区有6#、7#、北区的17#、18#；北区6#前面有室外活动场地和非机动车停车位，3#、11#、18#都存在非机动停车位影响，包括南区的3#的西边单元；

4、南北区靠近东侧的户型，还是蛮不错，一个是有20米绿化带，一个旁边是小道；2#尽管北面临街，但基本对居住没啥影响。

小结一下，北京国贤府很”纯“，分区很纯，产品很纯，拿好产品去弥补地段之失，是一个性价比很高的楼盘。

规划分析

南刚需、北改善，北区电动车安全系数低

1、北京国贤府分南区和北区，全部是6-8层的板式洋房，南区是100平米的小户型，北区则是改善型，115/125/143/163/180平。

2、非机动车位一共1676个，户均两个车位，地上占比高达70%，存在安全隐患。其中，北区地上非机动车位1052个，地下0个;南区一共有 624 个停车位，其中地上 124 个，地下 500 个。因此，南区的安全系数高于北区。

南区地上分布在分布在 2#北侧，3#、5#楼中间预留了非机动停车位，仅有3#、5#楼中间有充电非机动停车位。北面小区中间楼王位置的5#、8#、9#、12#、13#和靠近绿化带的14#、15#，都没预留停车位。它把车位放在 3#楼、4#楼中间，6#、7 #楼中间，11#、16#楼中间，16#、17#楼之间，18#楼南侧均预留了非机动停车位，其中6#、7 #楼中间、18#楼南侧是充电非机动车位。

日照模拟分析

北京国贤府日照模拟曝光：南区好于北区

8:30

北区：8:30，12、13、18 栋所有楼层采光充足，冬日一早便能沐浴阳光；1、2、3、5、8、9、11、14、15、16 栋中高层采光良好，中低楼层及被前方楼栋遮挡部分采光会受一定影响；4、10、17栋受遮挡相较于其他楼栋多，采光受影响稍大。

南区：8:30，除了1、2、3、4、5 栋低楼层或稍受遮挡，南区整体楼栋采光基本充足。

12:30

12:30，北区、南区所有楼栋采光充足，在家便可享受冬日暖阳。

16:30

北区：16:30，1、2、3、4、5、8、9、10、11、12、15、16、17、18栋阳光充足；6、13栋阳光一般；7、14栋阳光较差。

南区：16:30，2、4、6、7 栋所有楼层还有落日采光；1、3 栋仅有靠西的少部分还有采光；5 栋全楼层基本无采光。

户型解牛

125平米户型成了边角料，143平是王炸

9月27日，中建智地打造的北京国贤府亮相，唐风神韵十足，六个户型和盘托出。台上的小姐姐讲得很妙，但时间太短，不太过瘾。今天，楼花逐一娓娓道来。

北京国贤府100平三居：麻雀虽小的完美

先来看看100平米户型，的确很方正、很拉风，甚至是近乎完美。

1、客厅、主卧、次卧三面朝南，100平米能做到这个程度，是比较少见的。当然了，楼花还见过90平米户型三房朝南的;

2、主卧和北向次卧都带转角窗，视野上很舒服;

3、餐厅和客厅连在一起，很方正、与U型厨房形成一体，十分大气;

4、次卧卫生间选择在进门的北面，从客厅看很隐蔽，进出门洗手很方便;、

5、预留专门的家政空间，洗衣服、杂物都可以很好的收纳。

115平米户型：四房里的奇迹

115平方米户型，北京国贤府做到了四房，还是个四叶草户型。

1、四叶草户型，比较难处理大门和次卫对视的问题。这次，在洗手台边立了一堵墙，四两拨千斤;

2、客厅、主卧和次卧三面朝南，没有房门对视问题，唯有家政空间缩小了，且南向次卧门对着洗衣机，感受会差些;

3、北面是厨房、书房和卧室，厨房放在角上，也有道路，省得油烟味飘进客厅;书房放在中间，是通常的做法，空间百变;

4、厨房有点局促，尤其是冰箱比较厚，可能会占有厨房通道空间，炒作不是很方便;

115平米的四房两厅两卫，能做到这个尺度，还是拜阳台偷面积所赐。它和100平方米户型一样，被放在了南面地块。

125平米户型：有点尴尬

125平方米户型，面宽12.1米，进深10.25米，十分舒服的比例。

1、大门进来，穿过餐厅是照壁。这里挂上一幅喜欢的画，就是上好的端景;

2、餐厅与客厅实现了一体化，但似乎餐桌的位置有些尴尬，在动线上有点挡去书房和厨房的路;

3、家政空间和进门的鞋柜放在一起，似乎有些拥挤。主人每次挂衣服，还要先开家政空间的门，不太好用;楼花建议，可以把家政空间像餐厅这边拓展60公分的面积;

4、U型厨房，嵌入冰箱后，显得比较拥挤;

谈点不足之处，这个户型被放置在南面和北面临马路，靠近化粪池和非机动车充电桩。

143平米户型：卷出来的王炸

143平米户型，堪称北京国贤府的王炸。

1、客厅、主卧、两个次卧，都朝南。主卧出现了大面积的转角窗，如果不影响隐私的话，这是一大亮点;

2、厨房、餐厅和客厅实现了一体化，尤其是餐厅，巧妙的和厨房融合，不影响走道;如果在餐厅和客厅的侧面加一道隐形门，那卧室区和公区可以做到完全区隔，PARTY搞起～～～

3、主卧实现了南北通透，居然有三面窗户，甚至西面也偷出了飘窗;

4、大门进来，留出了玄关和照壁，有了二进的大宅感觉;

这个超级卷的户型，是北区8栋房子的端户，分列在东西两排，十分工整。

163平米户型：客餐厅的阳角之忧

163平米户型，四室两厅三卫，首次出现了暗卫。

1、进门是玄关和照壁，二进之后对着次卧的房门，有点差强人意;

2、厨房、餐厅和客厅虽然是一体化，但多了两个阳角，让一体化打了折扣;楼花提个建议，最好能在客厅做一排柜子，至少可以把一个阳角化解掉;

3、家政空间处理巧妙，从厨房进入，洗衣机的声响，完全传导不到客厅;

4、大门口的次卧带卫生间，除了是暗卫之外，房门和卫生间门出现了打架情况。

180平米户型：圆厅别墅点睛之笔

180平米户型，做出了圆厅别墅的感觉，生活最需要的是仪式感，是为点睛之笔。

1、大门进来之后，正前方是十字圆厅，不仅很好地解决了动线问题，还让过道不再漫长与单调。往南，是主卧和次卧，往北一左一右是鞋帽间和家政间，再往里是次卫，两侧是左右卧室，十分安静;

2、最大的两大是边厅设计，厨房、餐厅和客厅一体化，完全没有阳角，侧面偷了一整排的飘窗面积，主人养花、喝茶、健身，都可以在那里实现。;但隐私是个大问题;如果朝西的话，西晒会很厉害;

3、主卧私密性很强，特设了一个玄关;主卫朝南，一般只有别墅才有的待遇;

这个户型，在小区的中轴线上，占据了北区最好的景观资源。

关于北京国贤府的6个户型，楼花一口气读完了。总的来说，南北两区的定位很清晰，北区是改善型，南区是刚需型，豪不含糊。

它还有一个亮点，层高在3米至3.3米，得房率达到83%。为什么它能做到这个尺寸，是中建智地把1.3容积率的地块，全部做成了6到8层的洋房，得房率自然就高了。

但如果中建智地不偷面积，也是万万做不到这个尺寸，面积主要偷自南面阳台，北面设备平台和飘窗。

有了低容积率，有了偷的功夫，所以中建智地在发布会上才有底气在屏幕上放出那行字：碾压市场的户型。

周边配套

山姆会员店：离得太近的烦恼

北京国贤府的南面是定泗路，北清路、五环路，临近立汤路、京承高速、京藏高速。这里货车一辆接一辆，噪音大、灰尘扑面。楼花步行了三公里，没找到一辆共享单车。想到国贤府设了那么多非机动车位，楼花顿悟了。

目前交通不太便利，离地铁天通苑北站4.9公里，离地铁17号线的在建站未来科学城北1.6公里，据说北端年底已经确定开通。

山姆会员商店就在北京国贤府南侧，是好事，也是坏事。开业之后，那里一定是车水马龙，汽车尾气排放最集中之地，塞车是常有的事情。

未来科学城区域这些年早已名校林立：北师大、北京十一学校双教育体系落地，北师大二附中、北京十一未来城学校、中关村二小昌平校区、黄城根小学昌平校区、首师大附中昌平校区等纷纷建成。

项目周边已经建成王府中西医结合医院、清华长庚医院、北京友谊医院顺义分院(建设中)等多所知名医院，同时，昌平南部的积水潭医院二期也在建设当中。

此外，北京国贤府200米处有做陵园，如果不在意的，可以来选房，如果很在意，那就直接Pass了。

小结

1、优势

两个字形容：纯粹

容积率只有1.3，没有做高低配，而是选择纯6-8层洋房，小区品质很高;

刚需和改善实现了南北分区，实现了同一个阶层同一个梦想，做到人群的纯粹性;

2、不足

地段先天不足，核心体现在交通上不够便利;

地面非机动车停车位过多，安全系数不太高。

附：楼花档案