保利·朝央和煦的风水劫丨测评报告

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最近，保利朝央和煦很受关注。因为，它是一个真正的地铁盘，东南四环外的十八里店站边上。

它的V字形地块，楼花印象很深，给它做规划透视时，几乎每栋都是正南看马路，风水不好，噪音也大，尾气那就更不用说了。

今天，楼花来完整解读下保利朝央和煦项目。

最新消息：保利朝央和煦目前售楼处已开放，有沙盘和户型模型。样板间预计12月20日开放。

01规划解析

拿到保利朝央和煦规划设计方案，楼花映入眼帘的，只有一个字母：V。

这个V字形地块，位于北京朝阳区十里店乡，总用地规模1.98万平米，地上建筑面积5.54万平方米，容积率2.8，建筑高度56.7米——比限高少了3.3米，指导售价7.8万/平。

小区规划了8栋楼，其中7栋为住宅楼，共394套房，总高9-17层，户型面积为120平、130平、143平、170平的改善大宅，引入了“天字系”、“和字系”的产品系，得房率81%-84%左右，总价900-1300万。

其中，1栋、2栋、3栋为17层，5栋9层，6栋10层，7栋、8栋为11层。整体上，小区呈北高南低走势，位于中间的5栋和6栋层数最低，也是为了让后面的1栋、2栋和3栋能多一些采光。

关于车位，机动车位476个全部在地下，户均1.2个；非机动车位794个——295个在地上，499个在地下。

02户型解牛

今早，楼花拿到了保利·朝央和煦对外户型图，包括120平三室两厅两卫、132平四室两厅两卫、144平四室两厅三卫、177平四室两厅三卫。先来划重点：

1、主力户型中120/132/144㎡户型均为经典四叶草户型，保证了所有卧室的私密性，互不打扰；

2、所有户型在玄关设计上蛮花心思的；

3、厨房均为U型厨房，餐客厅一体化设计；

4、四个户型均考虑到了家庭收纳需求，均设有独立家政间；所有户型主卧均带有270度小转角窗，

5、赠送面积方面，南向主卧、次卧均有飘窗赠送，北向有休闲阳台赠送。

120平三居：厨房有效台面少，施展不开

1、玄关带有独立衣帽间，方便出行、归家及收纳；

2、10.5平U型厨房，但可有效使用台面面积过少，除了日常洗、切、炒，基本小家电等放不下，让主厨很难施展；

3、次卫是明卫通风佳，且在门口，使用很方便；

4、餐客厅一体LDK设计，围绕餐厅洄流，可最短路程到达家中其他位置；

5、有约4平独立家政间，洗衣机可放置于此。

总数及得房率：共86套，得房率约83%以上。

户型分布：6#、7#、8#。

132平四居：玄关双储物空间，收纳有章法

1、经典四叶草户型，全明八窗格局，保证了四间卧室的私密性，互不打扰；

2、玄关双储物空间，家政间和衣帽间分列左右，令收纳更有章法；

3、主卧带有270度小转角窗，采光观景与私密性兼得；

4、次卫干湿分离，尤其将洗手池安置在未见外，非常方便，既避免了使用高峰期打架，也更卫生。

总数及得房率：共36套，房率约84%以上。

户型分布：5#。

144平四居：玄关正对卫生间，犯了风水大忌

1、玄关有两组收纳柜，方便换鞋收纳；但玄关正对次卫，犯了风水大忌；

2、北向书房推拉门很点睛，增加了书房实际使用面积；

3、南向双套房设计，主卫有270度转角窗，主卫设有双台盆，独立梳洗；南向次卧暗卫门建议改为推拉门；

4、客厅超大落地窗，增加客厅采光通透效果。

总数及得房率：主力户型，共200套，得房率约80%。

户型分布：1#、2#。

170平王牌户型：保了玄关，亏了客厅

170平米的四房两厅三卫，约68套，是小区的楼王。

1、户型是典型的短进深，面宽进深比为1.43，南向四面宽，一个客厅，一个次卧，两个套房；

2、进大门，有玄关及玄关库，保证了私密性，侧面是一个家政空间，兼具储物功能；

3、LDK一体化，但它完美地实现了客餐厅分区，避免了许多户型的餐厅挡在路中间；餐厅左右两边都是柜子，储物功能强大；

4、客厅面宽5.6米，本来这是一个完美的宽度，但为了给旁边的卧室进出房门，令沙发无法靠前放，沙发背后的空间很尴尬，白白浪费了4平米左右。如果房门在大门玄关处开，就不会存在这个问题。这是设计师取舍问题，保了大门玄关，却让客厅亏了面积，降低了舒适度；

5、主卧270度景观，带L型飘窗，双盆洗漱，有浴缸；

6、南向三个卧室，都赠送了飘窗。

总数及得房率：共68套，得房率约80%以上

户型分布：3#。

03选房指南

下面，楼花给大家分享选房指南：

1、小区位于规划垡头西二路和规划朝阳港中路的交汇处，形成V型，直接导致小区风水不佳，形成强烈的路冲，也称路煞。最严重的是8栋；

2、地块原因，导致除了3栋以往，其余楼栋1#、2栋、5栋、6栋、7栋的边户都出现了临马路的问题，有噪音和尾气影响；

3、大部分地产非机动车位设置不合理，放在小区中央，虽然方便用户使用，但破坏整体景观和影响了安全；

4、由于小区容积率达到2.8，地块不方正，导致楼栋排列时过于紧凑，出现了诸多角煞，如1栋西端户、2栋东端户、3栋西端户、6栋东端户、8栋西端户，楼间距只有13米多点；

5、1栋和2栋北面为公园，安静。但一边有配套楼和车库出入口，一边有室外运动场地，导致有所影响舒适度；5栋前面有车库出入口和配电室；

6、相当理想的单元为1栋、2栋中间户型，3栋中间和东边户型，5栋西边户，但3栋美中不足就是非机动停车场。

小结一下，印象中，保利北京似乎很喜欢拿这种不规则的地块，石景山的保利璟山和煦像非洲地图，如今保利朝央和煦又像字母”V“，看来，央企内心强大，真的不怕煞气。当然，它是把房子卖给购房者，你们怕吗？

附：楼花档案