颐瑞府：没有发出的成绩单

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近距约600米到达北京环球影城，通州唯一带阳台的新房，3个在售新盘中唯一主打改善，通州创新全龄友好社区。。。以上这些，都是颐瑞府给大家的印象。

12月3日首次开盘，与其他项目不同的是，颐瑞府只是发布了首开劲销但不带任何营销数值的海报。

楼花很好奇，颐瑞府到底如何能否出圈？对买房人而言，该如何选房？

得房率排行榜

11月26日，颐瑞府6栋楼全部拿到预售证，共计172套，准许销售面积25937.68平米。其中，136平四居分布在1#、4#两栋楼，140四居平分布在1#、4#两栋楼，141/144平三居分布在2#、3#、5#、6#四栋楼；177平四居分布在3#、5#两栋楼，179平四居分布在2#、6#两栋楼。

获批指导价为高的楼栋为6#，共22套，批准销售面积3516.27平米，拟售价64400.11元／平米；最低的为4＃住宅楼，共44套，批准销售面积6075.08平米，拟售价60000.13元／平米。

在得房率方面，按高低顺序为：4#楼80.4%，1#楼79.7%，5#楼77.8%，2#楼、6#楼均为77.7%，3#楼77.6%。

规划透视

颐瑞府的规划，如果说没有西地块的多功能用地配建，单从住宅用地规划上来看，是典型的小而美设计，但实际却并不如此。楼花梳理出规划的四个要点：

1、6016住宅地块（颐瑞府）规划总用地面积1.24万平米，比6015地块（家园中心）少0.37万平米；总建筑面积4.46万平米，比6015地块少1.42万平米。地上建筑面积，家园中心比颐瑞府多1.4万平米。换句话说，颐瑞府整体体量要比家园中心小，而家园中心未来人来人往，会直接对小区产生影响。

2、6016住宅地块（颐瑞府）容积率2.1，比6015地块（家园中心）小0.4；建筑高度均为36米，会存在采光和视野问题。

6015多功能用地（家园中心），规划3栋楼，1栋500平的社区管理服务用房加1栋600平的社区服务中心交给梨园镇人民政府，还有1栋4500平的社区卫生服务中心，建成后交给通州区卫健委，均是无偿代建，其实就是一个大型的家园中心(养老机构）。

3、颐瑞府小区共6栋楼，除了1#是10层，其他五栋楼均为11层。小区共规划172户，容积率2.1，1号楼层高3米，其余层高都是3.05米。

4、小区三面临路，不临路的西侧临近家园中心，噪音问题需格外留心。

5、整个小区是围合式排布，小区中心区域有足量空间可用作中心园林，且从规划图上看，围绕小区中心的环形散步道路十分令人心动。

户型解牛

颐瑞府的户型，包含主力户型：136/140平（无阳台四居）、141/144平（有阳台三居）、177/179平（有阳台四居），124平三室两厅一卫变异户型、220平左右的顶跃数量很少。楼花选取了其中最具代表性的五个户型来做户型解牛。

136平四居：保了独立玄关失了次卧

1、入户门外有独立玄关，但玄关正对卫生间犯了风水大忌。此外，为了留有独立玄关，使得北向次卧面积仅有8.5平，非常局促。

2、南向主卧、次卧虽然是直线对视开门，但巧妙用小玄关巧妙规避了对视问题，保证了私密性。

3、U型厨房，厨房有效台面充足。

4、南向主次卧和客厅均有飘窗赠送，共计5.5平，北向设备平台赠送给1.5平。

户型分布：1#、4#

140平四居：入户门正对卫生间，犯了风水大忌

1、入户门外有独立玄关，但玄关正对卫生间犯了风水大忌。此外，入户紧邻北向次卧，私密性会受影响。

2、南向主卧、次卧虽然是直线对视开门，但巧妙用小玄关巧妙规避了对视问题，保证了私密性。南向主卧有小L型转角窗，采光、观景、私密性兼具。

3、餐客厅一体设计，厨房有一整排收纳柜，方便收纳。从户型图来看，厨房台面设计略窄。

4、南向主次卧和客厅均有飘窗赠送，共计5.7平，北向设备平台赠送给1.5平。

141平三居：南北“真”通透

1、双开门带电梯，相当于一梯一户，入户门口亦可做部分收纳。

2、南侧客厅北侧厨房，中西厨独立分开，建议厨房门改为推拉门。厨房餐厅位于整个户型北侧，集中且方便。

3、南北真通透，厨房窗和客厅阳台可良好对流通风。客厅带有约4平阳台。

4、预留约3平米储藏室，方便收纳。

5、主卧套房设计，有270度转角窗，采光、观景、私密性兼具。

户型分布：2#、3#、5#、6#

179平四居：跑道级阳台的烦恼

1、私属电梯入户，电梯至入户门口面积可利用。

2、南向三面宽，次卧和客厅外带有约8.2平联通阳台，主卧有270度转角窗，增加采光、观景通风效果，但也直接存在私密性问题。

3、入户玄关正对墙壁处，可挂画或做装饰，增加好的寓意和艺术美感。

4、厨房和餐厅间有部分留白空间，建议增加收纳柜，或将冰箱移至此处。户型进深13.8米，进深过长造成餐厅较暗。此外，北向次卧与厨房近，会存在油烟影响问题。

5、主卧卫生间门建议改为推拉门，提高空间利用率。

户型分布：3#、5#

219平四居：阳角之“殇”

1、入户门外有独立玄关，但玄关正对卫生间犯了风水大忌。

2、全明复式通透复式，约63平超大LDK空间，在家开PARTY可尽情畅玩。

3、厨房双窗，既可增加采光，又可令一楼整体更通透。厨房紧邻约4平米储藏间，方便收纳。

4、一楼有两个阳角，尤其是进门即见“阳角”需想办法化解或弱化 。

5、二层约27平宽厅，可作为独立会客厅，满足多重生活场景需要。二层南向双卧，次卧亦可做书房。

6、一楼、二楼主卧均为套房设计，满足一家人的居住需求和独立私密空间。

选房攻略

从总平图上看，颐瑞府最大的影响因素就是家园中心，不仅对采光、视野有直接影响，人来人往噪音问题也不容小觑。如果比较介意，建议慎重考虑，毕竟这是硬性外部条件无法改变。

整个小区6栋楼，距离家园中心最近的5#、6#楼西边户受影响最甚，选房尽量避开。

2#东边户、3#东边户、4#东边户受道路噪音影响稍重，选房时要注意。

小区中心有中心园林，四季景色宜人，所以1#、4#以及3#、5#、6#边户观景效果佳。

当然，选房可要考虑得房率，4#得房率最高，为80.4%，选房可优先考虑；其他楼栋相差不大，就看个人需求以及上述注意事项。

附：楼花档案