最后的香山顶豪

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12月24日，平安夜，印香山拿到了预售许可证，准许销售面积32918.87m²，包括10栋99套住宅楼和108个地下车库。

这意味着，印香山全部99套房源，均将销售在即。

印香山户型从220平至250平米，以220平为主打产品，每套房价格在2600万元至3200万元，容积率1.05，限高12米，每栋只有4层（1#为3层），预计2025年底交房。

印香山目前由天恒集团旗下的北京恒海瑞诚地产100%持有。12月1日，北京产权交易所预披露，恒海瑞诚增资项目挂牌，拟募集资金择优确定，对应持股比例不超过45%，信息预披露截止至12月29日。这个增资者应为广安控股。

“居此宅，人生圆满。”北京天恒正同管理有限公司党总支书记、董事长周兴在微信朋友圈为印香山开盘造势。

楼花最新获悉，香山樾前不久有一批买家放弃签约了，大概9亿元。现在，要看印香山的了。

得房率排行榜

按照得房率从高到低：9#82.18%（西单元）、5#81.82%、8#81.68%、4#81.58%（西单元）、6#3#2#80.77%、7#80.73%、10#80.43%、9#（东端户248平户型）79.18%、4#（东端户150平户型）78.61%、1#（237平户型）74.97%。

为何印香山的户型越大，得房率越低？

1#只有3户，一梯一户，像独栋别墅，所以公摊最大，得房率自然最低了；4#和9#虽然有两个单元，但1单元只有4户，形同一梯一户，得房率就拉低了。

如果买家很在意得房率，那大户型就不是很好的选择。

印香山受地块条件所限，整体楼栋朝向偏东南30度，西面紧邻西山，最近只有4米。

楼盘不是正南正北，公务员很在意它的“不正”，影响仕途；做生意的，也怕被指摘钱来路“不正”。楼花倒是觉得，东南向挺好，紫气东来，上午早点见太阳。它的户型很好，短进深，南向四面宽。

规划透视

东富西贵。印香山就坐落在海淀西山脚下。

它的北面是西山美庐别墅区，东面是北辛庄西路，南面是山体和干休所停车场。西面的楼体与山体亲密无间，最近距离只有4米，最远距离只有7.38米。

有一位购房者翻墙进入地块，一直走到印香山的西边靠山位置。他觉得离山太近，也没好意思拍照。在冬日的下午四点左右，太阳就照不到印香山了。顺着山底，印香山修了一条环行步道。

印香山，离山近的烦恼。不过，有些人喜欢这种宁静，和大马路比起来，这也是一种不错的选择，靠山而居。而香山樾，西面是别墅区，南面是绿地和别墅区，东面是香山南路，周边比较开阔。

99套房，分布在10栋楼里。或许，是地势的因素，是山的遮挡因素，印香山的楼栋朝向东偏南30度，而香山樾是正南正北。朝向问题，也是看个人喜欢，偏东南向，早晨采光好点。

在地形上，印香山南低北高。北面的配套楼、1#、2#的海拔为68.5米，中间的4#、3#、5#、6#的海拔为67.4米，最南端的7#、8#、9#、10#的海拔为66.9米。南面的楼，比北面低了1.6米。

这与香山樾的地势走向相反，一高一低、一低一高，两个项目的北面相差6.1米，印香山的最高处比香山樾要高出半栋楼。

小结：在同一个区域，两个项目风格差异比较大，总结一下，主要有如下四点：

1、规模上：香山樾有440套，印香山99套；

2、周边环境：香山樾地势开阔，印香山紧贴香山。

3、朝向上，香山樾正南正北，印香山偏东南30度。

4、地势上，香山樾北低南高，香山印北高南低。

选房指南

印香山选房攻略：离山体远点

印香山楼高12米，通过屋顶飘檐，做到了每层3.1米。对于200多平米的大平层，这个层高还是有点压抑，但这是西山，层高已经是极限了。

1、印香山大部分是4层洋房，楼高12米，小区内规划很简洁，只有一个大门在东北口，3#东端户会吃点亏，人和车辆出入口都在那，难免有些嘈杂和尾气。小区第一排的9#和10#，南面就是干休所停车场，豪宅感顿时打了折扣(红色斜圆);

2、印香山有两个配套楼，最大的放在西北角——那像一个半岛，远离社区中心;小的配套楼和活动运动场地放在一起，节省了占地空间，也放在小区的北端。这一大亮点，楼花要为印香山的设计单位点个赞；

3、有两栋存在角煞问题，8#西端户的东南方向是9#的墙角，7#东端户正南方向是10#的墙角，花两三千万元买房，楼花建议尽量避开(绿色X);

4、次优选有四栋楼，如2#和4#东户型靠近配套楼，6#东户型北向靠大门出入口，5#西户型北面有生活垃圾分类，9#中间户虽直面停车场，但比10#离小区围墙还是远一些;(不笑脸);

5、优选的户型占主流，2#、3#、4#、5#、6#、7#和8#都有好的选择，它们前后很“干净”。(笑脸)

6、1#是一个独栋，楼高8.9米，共三层，每层户型是237平米，拥有360度景观，但户型的进深大于面宽。（不笑脸）

小结一下，印香山很纯粹，比香山樾要纯，起码在户型上，都是清一色的200平以上大平层，而香山樾从185平到275平不等。

户型解牛

拿北京香山脚下的印香山和香山樾来比较，都是地方国企的作品，一个是北京天恒集团，一个是广州越秀地产。

容积率都是1.05，但它们对土地的思考不一样，价值取向也不一样。

楼花觉得，它们对待土地最大的不同，一个是把社区空间让位于房子，一个是想让社区空间服务于房子。简单的来说，印香山注重房子内环境的舒适度，而香山樾偏重于社区环境营造、牺牲了房子内的舒适度。

这就出现了两个几乎背道而驰的操盘手法：

1、印香山只有99套房，有96套是四面朝南的户型，进深面宽比在0.7以下，但它不太追求社区公共空间营造，选择了把空间最大地纳入室内，排布均匀；这好比一些院子产品，把土地尽可能变成业主的院子。虽然房子会密一些，但家里宽敞多了。

2、香山樾地块面积是印香山的四倍，有440套房，社区大了，就得做公共空间，聚场、书院之类，这无形中牺牲了地块面积。但又要用完容积率，所以只能压缩房子的面宽，导致绝大部分户型进深面宽比为1：1，舒适度大大折扣。

如果印香山不做短进深的户型，就可以节省出一排房子，拉开楼间距，从目前的16.8米，做到20米左右。

237平米户型：墙垛子与过道上的家政空间

印香山237平米户型，分布在1#，只有3套，四房两厅三卫。它和香山樾有点相似的地方，就是进深比面宽长，很不印香山。

1、最直观的感受是，这个户型有点像恒基天汇，一栋只有一个单元，意味着有360度景观，独栋别墅级的视野；

2、独门独户，电梯门厅成了私家领地，玄关进入后，是南北向的过道，长且暗，初进时像迷宫，往北两个卧室和一个卫生间，往南走几步，才豁然开朗，柳暗花明。这大概是边厅户型的通病；

3、中餐厅是封闭的，客厅于西餐厅一体化，基本是个50平米的正方形，南面和侧面都有大面积的采光玻璃，还送了一个3平米的飘窗，视野很好；

4、南向的客厅、两个卧室，有个最大的问题是墙垛子，破坏了房间的美感；一些好点的刚需盘，这些垛子是消失的，属于差评；

5、主卧是个大套房，40平米，从客厅道主卧，有一段长过道，豪宅有些浪费是必要的，增强了主人的尊贵感、仪式感；

6、家政空间十分逼窄，很简单、粗暴地置于主过道上，进出的人、从厨房过往的人，很容易出现打架的局面，是个败笔。

印香山与香山樾：220平户型VS 222平户型

印香山220平米四居和香山樾222平米四居对比。

1、两个户型平米图一摊开，香山樾很方正，面宽和进深几乎持平，印香山很扁平，面宽是进深的1.5倍;最大的区别在于，印香山有4房朝南，而香山樾只有三房;

2、在主卧上，印香山达40平米，南北长达12米，实现了南北通透，;而香山樾的主卧为38平米北面只有一个很小的窗户通风;

3、两个户型都有玄关，印香山采取影壁式玄关，有二进感觉，私密性强;香山樾采取远景玄关，开敞，但私密性弱;

4、在厨房和餐厅上，印香山形成了一个完整的功能区，中西厨和餐桌、岛台，典型的顶豪配置;而香山樾则逊色许多，厨房餐厅不是一个整体，餐厅也是动线的过道，是改善户型的传统格局;

5、家政空间是女主人最喜欢的地方，这一点，印香山不如香山樾，印香山只在客卫的前端国道上，嵌入了一个洗衣机和柜子，很窄;而香山樾在北面拿出了一个独立的4平米空间用于家政，还带窗户了;

小结一下，印香山的这个户型要明显优于香山樾，包括在主卧、面宽进深比、朝南房间数、厨房整体性，动静分离上明显分区。不仅忘了，印香山的总价还比它少了6平方米。

香山樾与印香山顶级户型对决：LDK一体化之争

香山樾搞了一场产品发布会，剧透了建筑风格，还有古树中央剧场，有香山书院。这些配套，是隔壁的印香山没有的。不得不说，香山樾抓卖点，还是有一套。

现场唯一的缺点是，香山樾没有讲户型，有184平、192平、222平、231平、273平等七种户型，一共440套。

楼花拿它们的最高端户型来做一次PK。香山樾273平有32套，印香山248平（原239平）有8套，都是端户。

黄金分割点出现了

1、两个户型都是四房朝南，面宽同样是19.2米，香山樾的进深与面宽比为0.73：1，印香山为0.625：1，接近黄金分割点，舒适度更好；

2、都有影壁式玄关，香山樾设在靠北，印香山设在近中间位置，从私密的角度看，印香山更佳；但从视线的角度看，香山樾第一感觉更气派

3、整个户型的动线，香山樾是以客餐厅的中心点向四面分散，而印香山是以餐厅为中心洄游；没有好坏，看各自喜欢；

4、在家政空间上，印香山约8平米，更为独立在厨房侧面；而香山樾设在玄关侧面，令进门的仪式感不佳。

一道7.7米电视墙

1、印香山的LDK一体化十分彻底，形成了一个81平米的动区空间，虽然香山樾达到91平米，但由于厨房没有完全纳入，导致整体的通透上不如印香山；

2、香山樾的厨房呈U型，14平米，中规中矩；而印香山呈长方形，中西厨结合，最大的亮点是面宽长达6.65米，在这里烹饪，会是一种绝美的享受，很大气；

3、在客厅的面宽尺度上，香山樾略胜一筹，达到7.5米，比印香山宽了0.65米。这直接影响沙发背后书桌空间的舒适度；

4、印香山的客厅有一个亮点，电视背景墙长达7.7米，十分完整，留给主人更多的可能性，而香山樾只有5.6米，很常规。

套房设于北面一角

1、关于主卧，都是套房设计，步入式衣柜、大浴缸，香山樾面积为47平米，还带了L型飘窗，视线好于印香山；虽然印香山主卧面积少了3平米，但呈长方形，面宽达到了5.4米，足足比香山樾长了1米多；此外，香山樾主卧的入户感觉不佳，太窄；而印香山做了玄关，私密性强；

2、在次卧的套房上，香山樾设在南面，还带有玄关，接近主卧的感觉，而印香山设置北面的角落，白白浪费这个套房；

3、两个户型都有一个暗卫，印香山把它作为公共卫生间，这点不如香山樾，选了明卫；毕竟，这是使用最频繁的功能区。

小结一下，香山樾和印香山两款王牌户型各有亮点，四房朝南、独立的家政、两个套房三个卫生间。楼花认为最大的差异，还是客厅与餐厅，印香山更一体化，虽然这个户型比香山樾少了24平米，但尺度感毫不逊色。你喜欢哪个，到时就看看总价了。

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