中海丰和叁號院工程总包商之谜

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最近，丰台区有四只小动物成了网红，两只白鸭子，两只黑天鹅。

它们的照片，频繁出现在售楼小姐姐和小哥哥们的社交网络平台上。生活在中海丰和叁號院的湖里，它们不清楚，自己成了地产商售楼的道具之一。

春和景明，每一位前来看房的人，都会被领着沿湖转一圈。这个湖，1000平米左右；这个公园，10000平米左右。

眼前这片美好的景致——被包装成“复刻紫禁城皇家元素”，令购房人甚至忘记了，公园底下还有两条下穿的地铁线，更遑论跪下来，用耳朵贴着地面，精心地感受一下地下铁的撞击声，很有节奏感的。

这就是中海地产的高明之处。

它在操盘中海丰和叁號院上，用“化腐朽为神奇”“屎上雕花”等词来形容，都不为过。

对于地产商而言，一个项目的好坏，凭的是销售业绩。4月18日，中海丰和叁號院传出了喜报，劲销达20.6亿元，没有报销售套数。

如果平均以2000万元计算，它卖了约100套。一个月前，它拿证412套。真实的认购数字是多少，业内人士和购房人其实心里都明白是咋回事。

去年年底，海淀顶豪印香山称自己开盘卖了20.4亿元。如今三个半月过去了，只网签了2套。花姐相信，中海丰和叁號院不是另一个印香山。

除了销售数字之外，中海丰和叁號院还卷入另外一个谜里。

施工单位之谜

中海丰和叁號院的案名里，有两个字最值钱，也最值得购房人信赖——中海。

面对购房者，它的每一位置业顾问都会为之而自豪，央企地产商，蝉联多年北京楼市销冠。是的，每一个购房者都是冲着中海地产来的。

但鲜为人知的是，或者购房者忽视了一个关键问题，房子是中海地产投资的，但未必是它自己的建的。中海丰和叁號院的投资单位是中海地产旗下的北京中海盈智房地产开发有限公司。

谁在建造中海丰和叁號院？真正懂房子的人，一定会认真打量它的建筑商。

在中海丰和叁號院的售楼处，挂着一张“建筑工程施工许可证”，编号为”110106202402020301“【2024】施【丰】建字0027号，发证机关为丰台区住建委，发证日期为2024年2月2日。它的工程名称是：北京市丰台区地铁九号线郭公庄车辆段（三期）1518-614、L08地块R2二类居住用地、A61机构养老设施用地项目（1-1#住宅楼等17项），建设规模为128455.94平方米。花姐在北京住建委网上没查到这张施工许可证的信息。

它对应的，正是中海丰和叁號院东边的7栋住宅楼。

按照这张施工许可证显示，中海丰和叁號院的工程总承包单位和施工单位，为中建宏达建筑有限公司。它成立于1993年1月，是中海企业发展集团有限公司的全资孙子公司。这表明，中海丰和叁號院是由中海的兄弟单位建的。

但是，北京住建委官网显示，在2024年4月3日，丰台区住建委又给中海丰和叁號院发了两张施工许可证，一张的编号为”110106202404030501“，它对应的工程名称与2月2日下发的那张预售许可证完全一样。

唯一不同的是，施工单位变成”江苏江都建设集团有限公司“（简称“江都建设”）。

江都建设成立于1990年2月，注册资本73360万元。它有12个股东，扬州龙川控股集团有限责任公司持股35%、江苏新荣都实业有限公司持股6.75%，剩余58.25%股份分散在褚勤、钱春余、陈道庆、田郡、顾昌林、杜庆伟、严兴贵、张宗建、孙盛武、沈庚林等10位自然人手上。

其中龙川控股集团为扬州市政府旗下企业，新荣都实业的终极股东为自然人崔同美和袁丽莉。实际上，民营资本共计持有江都建设75%股份，且法人和董事长分别由股东钱春余和褚勤担任。

为何同一个工程，会先后发两张施工许可证呢？为什么施工单位从中建宏达变成江都建设呢？

再来看4月3日下发的另一张施工许可证，编号为“110106202404030301”【2024】施【丰】建字0074号，它对应的工程为北京市丰台区地铁九号线郭公庄车辆段项目（三期）1518-614、L08地块R2二类居住用地、A61机构养老设施用地（2-1#住宅楼等4项），建设规模为3029.03平方米（地上1302多平米）——西边的三栋四合院（每栋地上434平米，地下330平米）。它的工程总承包单位和施工单位，也是江都建设。

到底谁是中海丰和叁號院的建造者呢？

两个反常的得房率

中海丰和叁號院供应的，是168-262平米大平层豪宅。

它一次性拿到8.7万平米准许销售面积，分别在1-7#里，共计412套，具体分布是：1#150套，2#50套，3#48套，4#50套，5#50套，6#32套，7#32套。

具体来看：1#有3个单元，共计25层，单套面积接近200平米，得房率75.7%，平均售价8.87万元/平米，最高拟售单价为9.14 元/平方米；其中一层面积为165平米，二层面积为174平米。

2#只有1个单元，共计25层，01户型为241平米左右，02户型为263平米，得房率79.98%，平均售价9.2万元/平米，最高拟售单价为9.49万元/平方米。

3#有3个单元，共计8层，除了一单元01户型为178平米，其余五户的户型皆为249平米，得房率86.26%，平均售价9.63万元/平米；最高拟售单价为9.75万元/平方米。

4#只有1个单元，共计25层，01户型为241平米左右，02户型为263平米，得房率81.19%，平均售价9.48万元/平米，最高拟售单价为9.78万元/平方米。

5#只有1个单元，共计25层，01户型为184.68平米，02户型为224.88平米，得房率77.83%，平均售价9.08万元/平米，最高拟售单价为9.69万元/平方米。

6#有两个单元，共计8层，户型为168平米，得房率80.65%，平均售价9.32万元/平米，最高拟售单价为9.56万元/平方米。

7#有两个单元，共计8层，户型为168平米，得房率80.65%，平均售价9.33万元/平米，最高拟售单价为9.56万元/平方米。

按照得房率从高到低排列，依次是：3#、4#、6#和7#、2#、5#、1#。作为超高层的4#，能达到超过80%的得房率，堪称奇迹。但只有8层的6#和7#的得房率只有80.65%，又出乎意料之外——同样是多层的3#高达86.26%得房率才是常态。在得房率上，中海丰和叁號出现了两个反常的数字：一个偏高，一个偏低。

按照平均售价从高到低来排列：依次是：3#、4#、7#、6#、2#、5#、1#。最低平均售价8.77万元/平米，最高拟售单价为9.78万元/平米。在拿地时，政府给出的销售指导价为9.2万元/平米，上下浮动8%之后，最高价为9.9万元/平方米。可以，中海地产没有突破这条红线。

案场传出消息，中海丰和叁號院的定价为9.2-9.9万元/平方米，除了263平米户型为简装之外，其余户型皆为精装。

如此算来，中海丰和叁號院单套总价在1500-2500万元之间。200平米户型供应约150套，单套总价1800万元；263平米供应100套，单套总价2500万元；224平米供应50套，单套总价2100万元；168平米供应64套，单套总价1600万元；249平米供应40套，单套2400万元；178平米供应8套，单套1700万元。

1392套豪宅库存压力

预售证下来了，中海丰和叁號院正式开盘也就在一周之内。

这个供应体量，它的消化难度有多大？花姐整理了两年来，它在丰台区的竞品做了个分析。虽然，一些置业顾问表示，中海丰和叁號院填补了区域内的空白，一层意思是它是独一无二，但另一层意思是区域或许没有这个消费力，稀缺，并不代表真有市场。

2022年以来，丰台区供应160平米以上、单价9万元/平方米以上豪宅的楼盘有：2013年1月开盘的首开璞瑅隐园、2023年4月开盘的君礼著、2022年9月开盘的永定金茂府、2022年9月开盘的中海和瑞叁號院、2022年6月开盘的北京悦府、2022年3月开盘的懋源璟廷、2022年3月开盘的懋源煜泽台、2022年3月开盘的端礼著、2022年4月开盘的北京瑞府。这9个项目供应了999套房，网签了445套，两年网签率44.5%。

2023年开盘的：首开璞瑅隐园160-180平米供应15套，只网签1套，成交单价10.5万元/平米，180-200平米供应7套，成交0套；君礼著，160-170平米供应了50套，网签13套，单价10.48万元/平米。

2022年开盘的：永定金茂府170-180平米供应136套，网签101套，单价9.44万元/平米；中海和瑞叁號院160-170平米供应46套，网签38套，单价8.99万元/平米；北京悦府180-200平米户型供应196套，网签163套，单价11万元/平米；200-260平户型供应16套，网签为0套；懋源璟廷180-200平米供应39套，网签为0；200-210平米供应28套，网签3套，单价为11.13万元/平米；懋源煜泽台160-180平米供应120套，网签24套，单价为10.2万元/平米；160-200平米供应69套，网签4套，单价为10.36万元/平米；200-240平米供应100套，网签9套，单价为11万元/平米；端礼著180-190平米供应68套，网签52套，单价为11万元/平方米；北京瑞府180-200平米供应100套，网签35套，单价为1万元/平方米；

再细分来看：200-260平米户型供应了144套——占总供应的14%，网签14套——占总网签的3%。160-180平米户型供应376套——38%，网签179套——占总网签的40%；180-200平米互信给供应479套——48%，网签254套——57%。

这三组数据说明：180-200平米户型卖得最好。160-180平米户型其次，200平米以上的大平层，卖得最差。

反观中海丰和叁號院，168-178平米户型供应72套，200平米户型供应150套，200平以上户型供应190套，市场最少最难卖的200平米以上（含200平米）户型占比达到82.5%。340套200平方米以上户型供应是个什么概念，是整个丰台区过去两年供应的2.36倍！如此巨量供应，付熙嵬和司马博该如何消化？

这还只是算了前两年的库存，如果往前继续追溯，丰台区160平米以上户型待售共计644套——包括了葛洲坝中国府、东叁金茂府、合生缦云、泰禾西府大院等老盘。

前有狼，后有虎。同在丰台区的新盘竞品还有中建云境和中环悦府，共计供应160平米以上户型340套。其中，中建云境170平米户型共计136套，中环悦府213平米户型供应34套、176平米户型供应102套、166平米户型供应68套。

在整个丰台区，160平米以上户型，库存644套，新供应752套，一共1392套。这是一个不可回避的天文数字。中海丰和叁號院，对付熙嵬来说，不啻为一场赌博。

倒逼出新的现象级产品

去年中海发展拿下郭公庄地块之后，市场一片惊呼，这是一颗“毒丸”，另一颗是昌平的中海寰宇未来。

也许，对于一些操盘能力弱的地产商来说，这就是鸩酒。但，别忘了，拿地者是中海地产，连续多年的北京销冠，比任何一家地产商都懂北京。

双地铁线下穿，意味着地上不能盖住宅了；铁线日夜穿行，会让购房者担心噪音，甚至安全问题。

这些，付熙嵬很清楚。但中海发展董事长颜建国给他的压力太大了，增加北京的货值，克服困难也要上。没条件，那就去创造条件。

事在人为。正是因为中海丰和叁號院的地块有瑕疵，才让中海北京公司更加上心，经过一轮轮的强排方案，最终化腐朽为神奇了。

一个很大胆的规划诞生了：地铁之上，打造万平米的私家公园，公园里挖一个大湖；西边留出的三角形小地块，建成3座四合院，每座500平米（地下还有500平米）——楼花网曾首次挖出这个产品，拔高调性；东边地块建成“高低配”——4栋25层超高层，3栋8层产品。

这是最佳的选择。它的总占地面积3.95万平方米，2.2容积率，如果没有地铁下穿，可以将建筑铺满，建成小高层+洋房组合。无奈之下，只能将建筑挤到东边地块，导致容积率达到3.0左右。

在北京，高低配的社区已经非常罕见了。但高有高的好处，中海丰和叁號院的1#、2#、4#、5#为25层，视线很好，虽然西边户的西南方向会出现角煞，但起码正前方和东西方向无遮挡。当然了，3#、6#和7#的业主会有些压抑，尤其是太阳往西走，它们会活在高楼的阴影之下。

从规划上看，中海丰和叁號院最大的亮点是公园，近10000平方米的私家公园，在北京新盘里是独一份。它所谓的“独”，不是说小区的园林面积之和有那么大，而是这个公园是一个独立的空间，不是某栋楼王的私属景观带，而是整个小区的公园。从南到北，这个公园是通透的。

某种意义上说，地铁下穿的"危"，给了中海丰和叁號院的"机"。化不利为有利，这才是操盘高手中的高手。

如果没有地铁下穿，或许付熙嵬不会有如此大的产品突破，不会去倒逼规划，像隔壁的中建云境一样，均衡排布，围绕几栋楼王做好园林景观。四平八稳，不出错，也不会加分，只是另一个平常中的项目而言。

花姐大胆地做一个判断，中海丰和叁號院可能成为一个新的现象级产品。这是一种打破常规做产品，是一种卷产品的新态度。以往，大家在卷精装修，卷户型设计，卷园林，现在，中海地产找到了新的引领方向：卷规划。

有了号的规划，其它的都只是填内容而言。

防火挑檐在丰台蔓延

前段时间，中海丰和叁號院释放出一些户型图和外立面。楼花写了一篇文章《中海丰和参號院卖了一个关子》。

先是给出200平米户型图，然后是168平米户型和2个262平米户型图，但2#东端户、4#东端户、3#和5#到底是啥户型，没有说清楚。花姐问了置业顾问，也没有一个清楚。

随着预售许可证落地，起码户型配比完全呈现出来。2#和4#东端户都是241平米户型，3#的东端户为178平米户型、其余为249平米户型，5#的东端户为184平米户型、西端户为224平户型。临近开盘，这些户型依然没有公开。

下面，花姐对已经公布的户型图做个简单点评：

1、没有赠送景观阳台的。1#、6#和7#、2#和4#东端户，它们属于同一类户型，没有通过防火挑檐偷面积，只是将客厅和主卧的阳台纳入室内，偷了一半阳台面积，北面通过设备平台偷了一个露台；这种做法在丰台很普遍，如中建云境、中环悦府皆是如此。

2、赠送景观阳台的。2#、4#、5#的西端户属于同一类户型，它们通过阳台的错位，派生出两类了奇偶户型。如2#和4#的263平米户型，一类只在客厅出现了转角防火挑檐，一类分布在西侧和南侧出现了防火挑檐，其目的是，通过西边赠送的阳台，把欣赏园林景观作为最大卖点。但，这可是西晒。另一个赠送景观阳台的是3#——从流出的外立面可以看出来，尚未公布户型图。

3、防火挑檐的阳台是双刃剑。阳台一旦错位设计，就会出现一个隐私的问题。楼上的人可以看到楼下这户的阳台，甚至可以看到客厅里的活动；防火挑檐一般是1.5宽，会导致楼下这户的采光受影响；防火挑檐不能封闭，阳台上各家堆放的东西不同，反而影响了小区的美观。

讲到这里，花姐一连串地冒出几个问题。

1、用防火挑檐偷阳台面积，中海丰和叁號院内为何出现了双标？1#、6#和7#、2#和4#东端户为何没有？

2、中海发展能量非凡，用防火挑檐当作阳台，有过之而无不及。这种偷面积的做法，以前一般只盛行于顺义区——如建发观云、璞瑅润府、保利颐璟和煦等，如今为何能在丰台的中海系楼盘大行其道呢？——包括中海永定玖里也是如此。难道同为央企的华润置地和中建集团故意放弃这种做法？它们的中环悦府和中建云境比较规矩。

这只能说明一点，如此大体量的大户型入市，中海丰和叁號院必然要在户型上做大文章，而偷面积，增强性价比，是一个重要手段。

问题是，中海丰和叁號院在丰台区是如何通过规划审批的？为何其它地产商没能跟进？