龙湖观萃偷面积计划落空了

房财经网  每一个楼花，都是独一无二的。大家好，这里是楼花网。

民不举，官不究。

这个朴素的道理，并不是每个人都懂，尤其是在一些灰色地带。

5月底六月初，北京有4个居民在政府公示平台提了一些意见，对北京昌平区的龙湖观萃项目规划设计方案，是出于好意的。

他们看到，龙湖观萃采用了南向阳台和北向设备平台的方式，问是否可以将它们封闭变成室内使用面积。

对于这两个地方，北京楼市惯常的操作手法是：先验收，后封闭，完全赠送给业主。

但现在，这4位居民一提问，主管部门只能搬出条例，称不可封闭，云云。

如此这般，好好的赠送就此泡汤了。龙湖集团也不敢顶峰作案啊。

按照公布的户型图，龙湖观萃有两个偷面积的点：一是：通过奇偶层的防火挑檐设计，挑空部分全赠送，层与层之间重叠的部分赠送一半面积；二是，南向阳台和北面设备平台封闭，变成室内使用面积。

这两大偷法一旦实施，让龙湖观萃首开昌平风气之先。在顺义、在丰台，这种做法很普遍的。

昌平或许希望开发商可以默默地效仿，怎奈那4位居民实在是太热心肠，把龙湖观萃的好事给搅黄了。

当然，他们还提了一些建设性意见，一阵见血地指出总平图没有画出京包线的位置，没有标出龙湖观萃与京张铁路和京包线的距离，等待。

于购房者而言，显然偷面积是最实惠的。现在，问题是提出来了，被记录在案了，有关部门还专门下文作了回复，白纸红印章，恐怕龙湖观萃偷面积的做法要落空了。

4位粉丝的做法，令龙湖观萃哭笑不得，真是弄巧成拙。

来自竞赛的设计

5月底，位于昌平的龙湖观萃公布了总平面图，顺带还流出了“方案”——很少见。

它包括了用地条件解析，规划解构、规划策略、交通分析、方案亮点、风向和日照，等等，很全乎。花姐感叹，要是每个楼盘都能这样呈现，绝对是购房者最大的福利。

这个方案，源自去年9月份，中国勘察设计协会发起主办一场全国“好房子”设计大赛，它有两个赛题，分别为北京市、南京市各一个实际居住小区项目。

其中，北京赛题选中的是生命科学园三期CP01-0601街区的两个地块：CP01-0601-0050地块、CP01-0601-0056地块。0056地块，即龙湖观萃的住宅部分。龙湖观萃包括幼儿园0057地块和养老0058地块。

由于是设计方案，其效果图把0050地块和0056地块合在一起设计，社区变大了，整体感更强了，龙湖观萃把这个方案流出之后，没有特意说明0050地块不在小区之内。

这令一些购房者容易产生误会。实则，0050地块还没有被招拍挂，总建筑面积8.29万平米，容积率2.6，规划了500户。而龙湖观萃所在的0056地块大一些，总建筑面积13.32万平方米，容积率也是2.6，规划了879户。

据悉，全国“好房子”设计大赛北京赛题一等奖方案共有7项，最终龙湖观萃选用的是第3项《生活协奏曲——未来理想社区》。

它或许是很好的方案，但一定不是很龙湖。

规避了地块缺陷

先来看看龙湖观萃的位置。

它位于北五、六环中间地带，地块东至景祥寺路，南至景祥寺南街，西至规划绿地，北至景祥寺北街。

从整个规划上看，住宅在西边，东北角是幼儿园和养老设施，东南位置为绿化带。

住宅总建筑面积13.32万平方，其中地上建筑面积8.64万平米，容积率2.6，建筑层数18层，建筑高度54米，机动车位1063个，非机动车位1775个。幼儿园和养老设施都是3层高。

地块并不方正，像一个翻倒的梯形。这导致龙湖观萃的楼栋有部分是东偏南30度朝向。

这不愧为“好房子”设计方案，它几乎完美地规避了地块的缺陷。

它的中部是一列18层房子——共计6栋，每栋都只有一个单元——每户是270度景观。北部是2#18层、3#17层，然后南部是9-11层的洋房。

整体上，小区的中间和北部高，南部低，基本呈现出一纵四横的格局。大门朝西开，北面一个地库入口、一个地库出口，南面有个地库入口。很多楼栋之间，还有连廊设计。

这种规划有一个好处，避免了房子前后栋的角煞问题。

户型分布上，5#是楼王，户型127平米——西边是7层、东边是9层，顶层是复式；1#、2#、6#、7#、10#、11#、12#是18层，户型约116平米；3#是17层，户型解构比较复杂，95平米左右；4#、9#、13#、14#和15#都是95平米左右户型。

龙湖观萃的产品定位很纯粹，一个妥妥的刚需盘，有龙湖品牌加持，已经自带IP了。

基本没有角煞

一个好房子，好规划是前提。

龙湖观萃很讨巧，你说它的朝向不正吧，它有一半的房子是正南正北；你说它地块资质一般吧，它有6栋只有一个单元的18层楼，视野好，通风好。

这种规划，让花姐在做选房攻略时，如沐春风。因为，楼栋之间基本没有角煞。

刨去偏东南30度的朝向问题，优选的楼栋实在是太多了。

楼王5#是全优的，户型127平米；2#是全优，116平米；3#中间两户是优选，其余是次选；4#西边单元正前方是大门，会有嘈杂声。

8#也是全优的，但和9#一样，会有一个不佳的体验，正前方的房子是斜排的。尤其是9栋西端户，会受到西端户的角煞。

最南端的一排，如12#、13#、14#和15#临马路，但它们有一个共同的有点，正南正北朝向，而且是11层以下洋房，意味着得房率会比较高。

作为小区的脊梁，1#、6#、7#、10#、11#和12#，有些选房技巧。

1#位于小区的东北角，18层，正南方面虽无遮挡，但还是些角煞的问题，尤其是西端户。6#18层，西端户优选，西端户靠近幼儿园；7#是双优，视野开阔，花姐甚至认为，它才是小区的最佳楼王；10#的西端户也很好，正南方向视野好。

整体来看，龙湖观萃可选的房子蛮多的。

披着马甲出生

龙湖观萃的设计方案是别人的，地块也不是别人拿的。

3月底，石家庄创世纪刚以触顶价30.935亿元竞得昌平区中关村生命科学园三期地块（即0056、0057和0058地块），溢价率15%，楼面价28790元/平方米。它的项目公司是北京宏望地产，由石家庄创世纪100%持股，注册资本30.935亿元。

4月11日，北京宏望地产向龙湖中佰出质了全部309350.0股权，后者由重庆龙湖地产发展有限公司100%持有。半个月后，北京宏望地产股权出现重大变化。

其中，龙湖中佰、北京长建、南通亚伦、北京星哲对北京宏望的持股比例分别为50%、15%、15%、15%，石家庄创世纪的持股比例下降至5%。

新进的股东中，不乏龙湖“老朋友”的身影。

南通亚伦隶属于江苏亚伦集团股份有限公司，涉足家纺产业、不动产物业、房地产开发等多个领域，法定代表人为刘伯香，是南通一位纺织大亨。

北京星哲成立于2024年4月17日，似乎是为了龙湖观萃特地设立的公司，实际控制人为薛泽科。薛泽科与龙湖的关系颇为密切，其在多家与龙湖有合作的公司中担任着董事一角。

充当龙湖的马甲，石家庄创世纪并不是第一次。

去年6月14日，石家庄创世纪首次入京拿地，以触顶价格11.04亿元竞得顺义新城一热门地块，溢价率15%。后来也把50%股份转让给了龙湖，该项目被定名为龙湖·御湖境二期。

这就是龙湖观萃的前世。