住总青年ONE偷面积之谜

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7月24日，住总俸伯新作搞了一场案名投票活动，是线上的。

一共五个案名参选：俸樾里、左岸、悦森派、知学里、青年ONE。三天后，青年ONE以1979票当选。

选案名，这是一把骚操作。实际上，在7月中旬，青年ONE的案名就定下来了。

然后，针对年轻人该怎么买房，住总青年ONE又请了一波地产媒体人，搞了一场辩论赛，形式老套，话题也非常土，很自嗨。

说起青年ONE，花姐一下想到了20年前的青年汇佳园，北京朝阳区青年路上的一个刚需盘，曾经异常火爆。要论打青年概念，北京后来几乎没有楼盘能超越它。

从青年汇佳园到青年ONE，20年过去了，这已是两个时代。

花姐读了几遍青年ONE总平图，有一个最大的印象是：这块地像一把折扇的扇面，像一幅风景画，外面一圈是绿化，房子点缀其中。

本以为住总给它取案名时，会有诗情画意、会有骨子里的中国，但青年ONE一出来，似乎跌了档次。

户型偷面积之谜

住总青年ONE的案名发布会，比较务虚。

没有户型图、没有户型面积、没有小区的效果图，没有实料。从传播上，那是一场效果不佳的活动。原本，这些是可以一气呵成的。

直至8月初，青年ONE的一些实质信息出来了，挤牙膏似的，一点点地。

它透出两个有效信息：1、产品户型为72平米、89平米和105平米，三居和四居；2、公布了一张9层的外立面图。

72平米做三居？105平米做四居？

这似乎很不合乎常理，要么是传递出的信息错误，要么是面积偷得尺寸超级大。

在顺义区，新房利用“黑科技”偷面积是家常便饭。主要表现在三个方面：1、通过防火挑檐偷阳台面积，以奇偶层的形式，实现阳台面积全部赠送；2、把设备平台变成室内空间，全赠送；3、将阳台变成使用空间，半赠送。

不过，从青年ONE那张外立面看，它的每户都是落地玻璃，没有敞开的阳台——防火挑檐。在北京，防火挑檐变阳台，貌似很实惠，但不好用，不允许封闭，冬冷夏热。

如果住总青年ONE放弃了防火挑檐，那可能是选择后两种偷面积的方法。但不管怎么偷，72平米的三居，105平米的四居，是非常难做到的。

44处安全隐患

青年ONE的地，是北京住总集团在今年3月15日拿的。

它包括顺义第31街区SY00-3101- 0808、SY00-3101-0809地块R2二类居住用地、A334托幼用地，总价6.2亿元，住宅楼面价约1.61万元/平方米。

它的住宅销售指导价4.5万元/平方米，与周边新房价格相当，而周边二手房价格比新房略低，也在4万元/平方米以上。

青年ONE位于顺义区南彩镇，距离地铁15号线俸伯站约500米，真是蛮近的。

根据挂牌文件信息显示，地块土地面积3.06万平方米，其中住宅用地规模2.62万平方米——0808地块，容积率1.5，控高36米；配建4325.5平方米幼儿园——0809地块。

这个幼儿园配得巧妙，恰好让住宅楼栋与听潮路做了隔离。

听潮路，多么有诗意的马路，西面沿着潮白河，还有一个左堤路，一看就临近水边。在北京，这个自然景观是比较稀缺的。

0808地块总建筑面积5.88万平米，其中住宅3.88万平米，机动车停车位539个，非机动停车位901个，推出9-11层洋房产品，规划了11栋住宅，正南朝向。

花姐分析，它主要分三种户型，72平米、89平和105平米。其中72平米分布在3#、7#和11#，89平米分布在1#、2#、4#、8#、10#,105平米分布在5#、6#、9#。

整个被绿化带包围——20-36米左右，小区主入口和车库入口在北面，车库出口在东南面，幼儿园也在东南方向。

花姐发现，这个小区有一个不好的地方，地面有44个机动车停车位，难道是因为地下停车位，达不到标准的车位配比？

如今的楼盘产品，地上停车位几乎绝迹了，人车不分流，是一大硬伤。

这44个机动车停车位，花姐只找到了36个，分布在10#的北面8个、4#正南面8个、8#北面14个、6#北面4个、9#北面4个。

业主住进去之后，这些地上停车位大煞风景，且会形成安全隐患。

8#和9#是重灾区

住总青年ONE与丰台大瓦窑的中建和颂九里有点像，西南门是一条绿化带，隔离了大马路。

它的西南绿化带宽约35米、西北绿化带宽约20米、东北绿化带宽36.5米，这个格局，令住总青年ONE在一片绿地之中。

西南面第一排房子成了佳选，绿化带之外是左堤路，然后是潮白河，相信楼层高的，正南看湖。

正南看湖，想想会是怎么美妙的生活。

于是，第一排的7#、8#、9#、10#、11#，绝大部分户型都是优选的。反倒是它们的东端户一般，尤其是10#的东端户，斜前方距离11#只有7米多，有点角煞或遮挡。

1#、4#的西端户、2#的东端户，也存在角煞问题。3#的东单元、6#的东端户，一个靠近幼儿园，一个靠近车库出口，会有些噪音。

分户型来选，105平米分布在5#、6#和9#，如果让花姐选，会更喜欢9#的西单元，它没有任何遮挡，然后是5#、6#；89平米户型优选顺序是：10#、8#、1#、2#、4#，理由还是靠近湖边的优选；72平米的优选顺序为11#、7#、3#。

依照花姐选房的经验，正南方向无挡，才是最佳的选择。当然，不能临马路。

整体来看，住总青年ONE可优选的房子很多，因为1.5容积率摆在那儿，再差也不会差到哪里去。

但是，请各位注意，选房时一定要认真看一下那些地上停车位，尤其是楼栋一层的大门进出频繁，小心来往车辆。

受地面停车位影响较大的楼栋是：10#、6#、9#、8#，而8#和9#是重灾区。