北京城建顺义三兄弟：谁在背刺？

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没有对比就没有伤害。

在北京顺义区，有三个兄弟楼盘：芳华里、青年ONE和星悦时光。

芳华里和青年ONE是住总集团旗下的；星悦时光是城建发展和深圳南山地产联合打造的，分别持股51%和49%。它们都隶属于北京城建集团。

虽说是它们是兄弟，但更是对手，每个操盘手都有自己的KPI。在东六环外，它们布了一个三角形阵，间距五至七公里之间。

它们都诞生于2024年，从顺序上看，芳华里是大哥，生日2月21日；二哥青年ONE的生日是3月15日；三弟星悦时光的生日是6月27日。

长幼有序。它们的开盘时间分别是：8月5日、9月27日和9月30日。

大哥芳华里开盘时间最早，拿证574套，网签70套，成交均价3.89万元/平米——比拿地时销售指导价下降18%；二哥和三弟选得时间很好，赶上了中央大礼包，想在十一黄金周猛冲一把。

但时至今日——拿证过去了1个半月，二哥和三弟出现了两种结局。

青年ONE拿证444套，网签50套，成交均价3.22万元/平米——比拿地时销售指导价下降近40%；星悦时光拿证864套，网签0套。没错，就是得了个鸭蛋！

作为一个销售指导价4.4万元/平，成交价约3.5万元/平的刚需盘，45天0网，星悦时光这个记录多少有些不同寻常。它是深圳南山地产进京的首个作品。

为什么开盘至今没有交易记录呢？星悦时光给出的答案是：启售时间是拿证后的第30天——11月1日。其实已卖出了208套、6.26亿元的好成绩。

反观两位大哥，芳华里拿证12天开盘，认购127套、5.24亿元；青年ONE拿证第二天就开盘，销售业绩是207套，没说总金额是多少。

明里暗里，三兄弟在较着劲，貌似一个比一个卖得好。

是真好，还是假好，只有它们自知。但有一点可以确定，它们的产品，的确一个比一个更胜一筹。

芳华里率先放弃了防火挑檐，南向偷了2个设备平台及挑空；青年ONE就来一个南向偷3个设备及挑空；而星悦时光更“过分”，不仅三款户型直接对标青年ONE，还侧面多了飘窗赠送。

它们兄弟之间，二弟“背刺”完大哥之后，三弟又“背刺”二哥，再补刀大哥。

下面，花姐来详细对比一下三兄弟的产品优劣。

一、芳华里：实际使用率98%-103%

1、88平米的三室两厅两卫，得房率80.4%至81.14%，赠送面积19.6平米——南北侧三面偷了3个挑空和设备平台，南面偷了两个封闭、北面偷了1个封闭阳台，让实际使用面积变成116.6平米，实际使用率98%至99.42%。

2、97平米的三室两厅两卫，得房率80.4%至81.14%，赠送面积19.6平米——南北侧三面偷了3个挑空和设备平台，南面偷了2个封闭阳台、北面偷了1个封闭阳台，让实际使用面积变成116.6平米，实际使用率102%至103%。

3、132平米的四室两厅两卫，得房率85.72%至86.65%，赠送面积21.78平米——南北侧三面偷了4个挑空和设备平台，南面偷了2个封闭阳台，让实际使用面积变成153.78平米，实际使用率102%至103%。

二、青年ONE：实际使用率90%-101%

1、72平米的三室两厅两卫——颠覆了想象，得房率74%至75.65%——洋房有点低，赠送面积11.4平米——南北偷了2个挑空和设备平台，南面偷了1个封闭阳台，让实际使用面积变成83.4平米，实际使用率90%——很一般，主要是产权得房率太低所致。

2、89平米的三室两厅两卫，得房率79.42%至80.72%，赠送面积16.9平米——南北偷了3个挑空和设备平台，南面偷了1个封闭阳台，让实际使用面积变成105.9平米，实际使用率98.4%至99.7%。

3、105平米的四室两厅两卫，得房率82.3%，赠送面积20平米——南北偷了3个挑空和设备平台，南面偷了2个封闭阳台，让实际使用面积变成125平米，实际使用率101%。

三、星悦时光：实际使用率101%-105%

1、77平米的三室两厅两卫，得房率约78%，赠送面积21平米——南北偷了2个挑空和设备平台，南面偷了1个封闭，侧面偷了4个飘窗，让实际使用面积变成98平米，实际使用率105%——当然，赠送的飘窗使用起来，肯定不如偷设备平台用起来那么爽。

2、87平米的三室两厅两卫，得房率约78%，赠送面积19.9平米——南北偷了3个挑空和设备平台，南面偷了1个封闭，侧面偷了2个飘窗，让实际使用面积变成106.9平米，实际使用率101%。

3、107平米的四室两厅两卫，得房率约81.5%，赠送面积21平米——南北偷了4个挑空和设备平台，南面偷了1个封闭，侧面偷了4个飘窗，让实际使用面积变成128平米，实际使用率101.5%。

四、硬参数对比：青年ONE稍占上风

1、交通上：青年ONE离俸伯地铁站C1口约500米，芳华里离石门地铁站南约1200米，而星悦时光周边没地铁；

2、价格上：星悦时光最贵，4.4万元/平米；芳华里4万元/平米——实际成交价3.89万元/平米；青年ONE为3.4万元/平米。青年ONE的上车门槛更低；

3、容积率：青年ONE1.5，星悦时光1.6，芳华里2.0，尽管都是11层以下洋房，但青年ONE舒适度更高，且南面是绿化带和潮白河；

4、套数：青年ONE539套，星悦时光1058套——分南北两区，芳华里为699套；

5、综合配套：半斤八两。

五、综合点评：相煎何太急

1、芳华里、青年ONE、星悦时光，在偷面积上都越过了“100%”的界限，没有越界的户型分别是芳华里88平米、青年ONE72平米和89平米；

2、从偷面积比例大小看，星悦时光更胜一筹，每一款户型的实际使用率都达到了100%，最高的是77平米户型，达到了105%；

3、星悦时光赠送面积大，主要是多送了飘窗。如果刨去送飘窗的面积，它的实际使用率在98%左右；

4、从交通便利性、舒适度和性价比上看，青年ONE更胜一筹。毕竟它的实际成交价，在拿地时销售指导价的基础上打了六折；

5、本是同根生，相煎何太急。北京城建旗下的三兄弟，彼此之间下手真的“太狠”了！