北京功德寺地块，绿城与越秀50%，华润或无缘入局！

董毅写的200亿货值，等于间接证实了越秀与绿城联手开发功德寺地块的传闻。

3、绿城把项目公司50%股权抵押给越秀了

11月27日，北京尊诚置业有限公司将北京功意房地产开发有限公司258755.175数额——占注册资本50.001%股权，质押给了青岛东辉房地产开发有限公司——由越秀旗下的多支基金间接控股企业和越秀地产持有，越秀地产北方区域董事长兼总经理为其法人。

先质押后转让，是股权转让操作的常规做法。这意味着，西区001号地块未来的股权结构为：绿城和越秀各占50%。

如法炮制。相信下一步，越秀地产也会把002地块的项目公司北京海臻置业50%股权，质押给绿城方面。这样一来，两地块就变成，你中有我，我中有你了。

换句话说，在功德寺双子地块上，绿城和越秀各持50%股权。至于两块地怎么操盘分工，尚未知晓。

仅从以上三点看，花姐并没有看到华润置地入股的迹象。

11月5日拍地那天，华润置地也去竞拍了，很遗憾，运气不是很好。于是，市场传出绿城、越秀、华润置地三家要联合，甚至连分工、户型面积段都流出了，像真的似的。

好几个同行，都给花姐发了类似的信息。

但花姐认为，这些都只是花边新闻、猜测，绿城中国和越秀地产的实力不可小觑，凭啥到手的肥肉，要让外来者分食？

功德寺这两块地，它们是凭触顶摇号得来的，楼面地价7.1万元/㎡左右，销售指导价10.5万元/平米，与周边二手豪宅价格倒挂。

抢到即赚到。绿城和越秀不仅有运气，还有实力。

来自杭州的混合所有制企业绿城中国是野心勃勃的，除了产品力强，还在今年前10月的地产操盘榜上，已经跃升第三位，金额2149.3亿元。

来自广州的国企越秀地产，是一条十分生猛的过江龙，今年前10月位列地产操盘榜第11位，金额699亿元。它的北京总经理董毅，是一员猛将，迷信玄学，拿地屡试不爽。

即便是放到北京海淀，它们也是有基础的。

在2007年，绿城进京开发的首个项目北京御园，以及后续开发的北京诚园——朝阳区，都是北部片区的豪宅标杆，二手房价都突破10万元/平米。

对海淀富人阶层的种草，绿城比华润置地要早。

越秀2023年入海淀，联手城建开发的香山樾。2023年底开盘，供应了440套，成交套数172套，成交均价12.24万元/平米。

对海淀新财富阶层的了解，越秀比华润置地有优势。

天下熙熙皆为利来。站在赚钱的角度看，绿城和越秀也没有分羹华润置地的理由。的确，华润置地在北京有30年历史，在海淀有19年历史，在清河分五期开发了北京橡树湾。

但功德寺两地块，纯住宅，地上建筑面积共计约16万平米，不需要华润置地来加持。

但，为什么绿城和越秀要联手呢？

花姐认为有以下几个理由：

1、两地块离得太近，素质有差不多。地块都是南北走向，容积率都是2.1，北面都有一条街坊路；如果产品定位一样，就等于直面厮杀，两败俱伤；

2、被架空高压线半包围，位于西地块的西边和北面、东地块的北面。绿城和越秀需要联手督促让高压线早点入地，团结力量大；

3、在豪宅市场上，越秀是需要绿城品牌加持的。在香山樾上，越秀和北京城建联手，就吃了品牌的亏。而绿城呢，运气比越秀差了点，紧挨高压线，捆绑一起，就没遗憾了。

它们联手之后，两个地块就变成一个楼盘来通盘规划和设计，包括大门、外立面、户型配比、定价等等，会是一个双赢的局面。

尽管三家入股的传闻甚嚣尘上，但花姐实在找不出华润置地入局的理由。

功德寺两地块，的确天生丽质、貌美如花。但除了高压线问题，至少还有两个软肋：限高30米，实际容积率从2.1变成了2.24——须减去街坊路占地面积。