华润置地入局功德寺地块，三大谜团待解

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没有永远的敌人，只有永远的利益。

一个月前，在北京海淀功德寺土拍大战中，华润置地遗憾出局，摇号环节输给了越秀地产和绿城中国。

没有想到，一个月后，它居然以另一种方式入局了。

11月27日，绿城把将功德寺西地块50%股权质押给越秀；11月28日，越秀地产将东地块65%股权质押给华润置地。

先质押后转让，是地产圈股权转让的常规做法。如此一来，在功德寺双子地块上，三家房企结成了利益共同体。

这两块地是多家房企通过激烈的举牌，最终摇号产生的，西地块成交价51.75亿元——地上建面7.28万平米；东地块成交价63.825元亿元——地上建面8.92万平米。

它们的楼面地价为7.1万元/㎡左右，销售指导价10.5万元/平米，与周边二手豪宅价格倒挂。

这可谓是，抢到即赚到。但最终，绿城和越秀还是选择与华润置地一起分享。

谁来操盘？

越秀北京总经理董毅间接给出了答案。他12月初在朋友圈发了一张招聘海报，配文：“将近200亿货值的功德寺项目，欢迎加入越秀”。

这说明，两块地都占股的越秀地产，将成为实际的操盘者。

如果从货值的角度看——以单价10.5万元/平米计算，越秀、华润置地和绿城所持有的数额，分别为71亿元、60.84亿元、38.25亿元。

这组数字里，华润置地反倒成了最大的赢家。绿城与越秀联合，是说得通的。两块地只有一路之隔，不合，两败俱伤。

不论是越秀地产、绿城中国，还是华润置地，都是国资控股企业，也是联交所上市公司。如果没有给足够的理由，凭啥到手的肥肉要让华润置地来分呢？

有点反常。

拿客户说事儿？

有人说，华润置地在海淀深耕过多年，从2006年起开发了五期橡树湾，有客户基础。

但绿城和越秀在海淀，也同样有着底蕴。

2007年，绿城进京开发的首个项目北京御园，以及后续开发的北京诚园，都是北部片区的豪宅标杆，二手房价都突破10万元/平米。对海淀富人阶层的种草，绿城比华润置地要早。

越秀2023年入海淀，联手城建开发的香山樾。2023年底开盘，供应了440套，成交套数172套，成交均价12.24万元/平米。对海淀新财富阶层的了解，越秀比华润置地有优势。

况且，如果华润置地不操盘，拿客户说事，显然理由不够充分。

财务投资者？

此前市面上流传一种说法，在功德寺项目上，华润置地仅作为财务投资者出现。

啥叫财务投资者，就是只投钱，不干具体活。

花姐查询，目前绿城、越秀和华润置地的融资成本分别是3.9%、3.57%和3.24%。如果华润置地以3.24%融资成本提供给功德寺地块，那确实能给越秀和绿城减少资金成本压力。

问题是，华润置地只入局了东地块，和绿城的西地块有啥关系呢？

原本，绿城单独拿下西地块时，它持有的货值可是79.5亿元。如今，却缩水一半了。华润置地加入，给绿城带了什么好处，尚是个未知数。

共谋海淀楼市？

生意场上，有一种境界，叫“共赢”。

11月27日，绿城西地块50%股权质押给越秀的那天，朱房村0029、0030地块突然空降在用地预申请的名录里，交易起始价合计150.3亿元。它们甚至没来得及出现在供地清单里。

这两块地的素质，要好于功德寺地块，且就在华润置地的橡树湾旁边。

但这块地不限地价，起始楼面价约7.6万/平米。

华润置地会不会在自己的发家地，将朱房地块让予别家？如果最终如愿拿下，是不是也会邀请越秀、绿城入局呢？

在海淀楼市，这三家房企从功德寺的合作开始，要形成一个新的利益共同体？未来海淀还有树村地块、田村宝山棚改地块、四季青西冉地块等。

至少，从竞争的角度，在朱房村地块上，华润置地少了越秀和绿城两个对手。

最后，花姐预祝绿城、越秀与华润置地，功德圆满。