丰台楼市，气氛拉满

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岁末临近，丰台楼市新一轮的气氛，拉得很满。

金茂璞逸丰宜的售楼处开放了，样板间也在紧锣密鼓的打造中，只等规划证落地。

北京隅西颂的总平面图出炉了，架空层+内嵌式阳台，成了最强有力的竞争者。

建发借马甲之手，拿下“回炉”的新宫地块，正在积极引入新的财务投资者。

再过三天，万泉寺0024地块将诞生买家，起拍价110.54亿元，价格不封顶。

这些地块的房子一旦入市，会在当下的丰台楼市掀起一股巨浪。

丰台楼市里，地产商们形形色色。在现有可售新盘中，有的坚持抗价，有的降价也卖不动，都期待着一天会比一天好起来。

但至少目下，它们等来了更卷的现实：地价更低了，产品力更强了。

地价向下

丰台的地价，在往下走。

有两组可比的数据对比：金茂璞逸丰宜和中环悦府的楼面价，分别为5.75万元/平米和6.82万元/平米；北京隅西颂和中建云境的楼面价，分别为5万元/平米和6.81万元/平米。

它们前者的位置都好于后者，却地价更低了。

随着地价的下降，与指导价之间的缝差也拉大了。

1、金茂璞逸丰宜楼面价5.75万元/平米，销售指导价10.75万元/平米，缝差5万元/平米；2、建发新宫楼面价4万元/平米，销售指导价8.3万元/平米，缝差4.3万元/平米；3、北京隅西颂楼面价5万元/平米，销售指导价9万元/平米，缝差4万元/平米。

所有在售新盘中，缝差最小的是中环悦府、中建云境和京能西贤府，分别是2.68万元/平米、2.39万元/平米和2.22万元/平米。之前唯一缝差超4万元/平米的是森与天成——4.23万元/平米。

土拍热度减弱

丰台的地价热度，也在减弱。

今年10月和11月，丰台卖出了三块地：北京隅西颂、金茂璞逸丰宜和建发新宫地块。它们都是以底价成交。

这种现象，在去年5月到今年1月成交的11块地中，只有森与天成、中海永定玖里和花香壹号是以底价成交的。

其余8块地都有涨幅，其中中环悦府、中建云境，中海公元里、熙华台、中建和颂九里、京能西贤府的地价，都触及15%顶价，招商臻园和中海丰和叁號院，分别微涨5%和6.67%。

今年2月份到9月份，丰台土地零成交，有的延后开拍，有的缩小地块面积，直到10月份才有了交易成绩。

而这些新成交的土地，基本都是以底价拿下。但地价便宜了，销售指导价却并没有降低太多。

抗价与跌价

地价的高低，直接影响房价。

丰台楼市供应量大，大约上万套。在近一年开盘的楼盘中，有人抗价，有人跌价。

最抗价的三个楼盘是：中环悦府、中海丰和叁號院和京能西贤府。

具体为：中环悦府住宅指导价9.5万元/平米，成交价为9.29万元/平米，价差-0.21万元/平米；中海丰和叁號院住宅指导价9.2万元/平米，成交价为8.81万元/平米，价差-0.39万元/平米；京能西贤府住宅指导价8.3万元/平米，成交价为7.86万元/平米，价差-0.44万元/平米。

降价尺度大、价差突破1万元/平米的，有中海公元里、花香壹号、中海永定玖里、中建和颂九里、招商臻园、熙华台、中建云境。其中，中海公元里的价差达到-2.03万元/平米。

如果拿楼面成交价和住宅成交价相比，价差超过2万元/平米的，只有中环悦府、中海丰和叁號院、森与天成、熙华台。

价差最低的是，中建云境、中海公元里和中建和颂九里，分别是1.36万元/平米、1.38万元/平米和1.43万元/平米。

网签率断崖

即便很多新盘底价大甩卖，但丰台的交易量仍然低迷。

花姐列举了丰台主要在售的11个楼盘，发现只有北京建工熙华台一枝独秀。

它于2023年10月开盘，供应437套，网签319套，网签率73%。

第二名是招商臻园，2023年9月开盘，供应649套，网签181套，网签率27.89%；第三名是森与天成，2023年11月开盘，供应1094套，网签260套，网签率23.77%。

网签率为个数的，有4个楼盘。

中建云境2024年3月开盘，供应838套，网签82套，网签率9.79%；中海公元里2024年3月开盘，供应622套，网签31套，网签率4.98%；京能西贤府2024年6月，供应428套，网签16套，网签3.74%；中建和颂九里2024年6月开盘，供应572套，网签16套，网签2.8%。

如果从开盘时间先后看，5月份开盘的花香壹号目前的网签率为14%，这个成绩，算是可以了。