北京楼市怪象：地价向下，产品向上

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一切毫无悬念。

昨天，中海地产北京公司摘得丰台区万泉寺24地块，底价110.54亿元，没有对手，尽管它是北京首个不限价地块。

这一幕，和11月29日中海新城拿下朝阳153亿元地块组合包相似，当时华润置地只做了个陪标者。

北京土拍市场低迷，屡见不鲜。

下面，仅以四季度的土拍成交情况列举：

10月22日，越秀地产与未来科学城联合体25.33亿元拿下昌平小沙河村地块，底价成交；

10月23日，中国金茂40.13亿元拿下丰台东铁营地块，底价成交；

10月23日，招商蛇口9.92亿元拿下通州梨园地块，底价成交；

10月31日，金隅地产27亿元拿下丰科园60地块，底价成交；

11月5日，金隅嘉业11.96亿元拿下通州土桥地块，底价成交；

11月29日，建发地产通过马甲拿下丰台新宫地块，底价成交；

唯有海淀功德寺双子地块是特例。11月5日，七家房企参加竞拍，最终进入摇号环节，绿城中国和越秀地产成了幸运儿，后来华润置地以投资人的身份曲线入局了东地块。

这些成交的地块，最大的爆冷还不是“底价”，而是楼面地价在往下走。

花姐选了8组竞品来作分析：

1、金茂璞逸丰宜VS中环悦府

金茂璞逸丰宜和中环悦府的楼面地价，分别为5.75万元/平米和6.82万元/平米，地价相差1.07万元/平米，且前者的位置更佳、紧挨东南三环外，而后者靠近南四环内。不仅如此，金茂璞逸丰宜的缝差高达5万元/平米，而中环悦府的缝差只有2.39万平米。

中环悦府的价格很坚挺，但卖得不太好，住宅指导价9.5万元/平米，成交价为9.29万元/平米，价差-0.21万元/平米；供应326套，网签了59套，网签率18.1%。

2、北京隅西颂VS中建云境

北京隅西颂和中建云境的楼面地价，分别为5万元/平米和6.81万元/平米，地价相差1.81万元/平米——跌幅超过26%，且前者的位置更佳、紧挨南四环外，而后者在更往南的位置。

中建云境2024年3月开盘，供应838套，网签82套，网签率9.79%，成交价8.17万元/平米，比指导价低了1.36万元/平米。

3、建发新宫地块VS中海公元里

建发新宫地块和中海公元里的楼面地价，分别是4万元/平米和4.89万元/平米，地价相差0.89万元/平米——跌幅18%，且前者的位置更佳、紧挨商业丰台大悦春风里和地铁新宫站。

中海公元里2024年3月开盘，供应622套，网签31套，网签率4.98%，成交价6.27万元/平米，比指导价低了2.03万元/平米。

4、中海万泉寺地块VS周边豪宅

中海万泉寺地块的楼面价约6.2万/平，而周边两年前拿地的豪宅中，端礼著楼面价约6.4万元/平米（不含2.57万平米保障租赁房）、成交价11万元/平米；北京瑞府和北京悦府的拿地楼面价都在7万元/平米以上，成交价分别为9.87万元/平米和10.98万元/平米。

由于没有限价，意味着中海万泉寺地块没有销售指导价，中海有自主定价的自由。当然，这个自由是相对的，还是市场说了算。

5、中海酒仙桥地块VS北京宸园

中海新城酒仙桥地块的楼面地价6.43万元/平方米，而北面的北京宸园楼面地价约7万元/平方米，地价相差0.57万元/平米。

但中海新城地块调规了，将80%建筑基底面积的建筑高度变成80米，60米高只占20%。这表面，在容积率不变的情况下，中海地块的楼变高了，楼间距加大，甚至有点挡了北京宸园的光。

北京宸园9月底开盘，供应了606套，网签了186套，成交均价11.16万元/平米，比指导价低了7%，算非常坚挺了。

6、中海十八里店地块VS北京隅东序

中海地产十八里店692地块和北京隅东序的楼面地价，分别为4.55万元/平方米和5.07万元/平方米，地价相差0.52万元/平米。

不仅如此，692地块还调规了。保留原建筑高度60米，将30%建筑基底面积的建筑高度变成80米，70%高为60米，还减少了5000平米养老设施面积，把容积率从2.8降为2.695。

这直接打击了北京隅东序。

7、招商梨园地块VS招商璀璨公元

招商梨园地块和招商璀璨公园的楼面地价，分别为2.91万元/平方米和3.57万元/平方米，地价相差0.66万元/平方米，且前者的位置更佳、离地铁梨园站只有800米。

招商璀璨公元2023年8月开盘，供应281套，网签247套，成交均价5.73万元/平米，比指导价低了0.47万元/平米。

8、越秀昌平地块VS中海寰宇未来

越秀昌平地块和中海寰宇未来的楼面地价分别为2.5万元/平米和3.92万元/平方米，地价相差1.42万元/平米。但后者的位置更佳，因而不太好比较。

中海寰宇未来的表现不错，2024年3月开盘，供应932套，网签了515套，成交均价6.19万元/平方米，比指导价低了0.41万元/平米。

通过这八组地块的16个项目对比，花姐发现了一个共同的特点，北京四季度新成交的地块，楼面价整体往下探，已成不争的事实。

不仅如此，这些新地块在产品上，也将对在售老盘们进行降维打击，架空层+大阳台+风云连廊，都是可选项，尤其是阳台，应该成为必选，而且比前浪送的面积更大。

北京楼市，跨入了一个崭新的时代，楼面价更低，产品更佳。

正应了杜甫的那句诗：“但见新人笑，那闻旧人哭”。