为别墅大门，懋源悄悄改规划了

房财经网 拿地100天后，懋源集团终于公布了顺义区新项目总平面设计图。

2024年9月12日，它以43.2亿元底价，摘得后沙峪镇SY00-1801-0104、0105、0106、0107地块，综合楼面价约2.67万元/㎡，销售指导价6.1万/㎡（浮动10％）。

其中，0104和0107地块为住宅用地，0105、0106分别为幼儿园和商业用地。它东至裕乐路，南至安平西街，西至温榆河公园，北至机场北线南路。

由于两个住宅地块的容积率为1.1，如果全部做成多层洋房，舒适度很高，但懋源会担心卖不起溢价，这是中央别墅区所在地。

那怎么办？

懋源有了一个大胆的想法，双拼别墅+11层洋房，高低配。

在别墅序列里，双拼别墅的舒适度仅次于独栋，联排再次之。

规划透视：独栋+双拼+洋房

它的地上和地下空间，平分秋色。

本次申报项目总用地面积为17.11万㎡，总建筑面积为35.5万㎡；其中地上建筑面积为17.8万㎡，地下建筑面积为17.7万㎡。

平面图显示，东侧0104地块为二类居住用地，总建面11.42万㎡（地上5.37㎡+地下6.05㎡），容积率1.1，限高24米（局部36米），规划58栋住宅楼共197户。其中，最北部的3栋为11F小高层，其余均为3F双拼产品。

东南角0105地块规划为1栋9班幼儿园，总建面约5232㎡，容积率0.8，限高18米。

西南侧0107地块为二类居住用地，总建面22.4㎡（地上11.2㎡+地下11.2㎡），容积率同样是1.1，限高24米（局部36米），规划95栋住宅楼，北区44栋，南区51栋，总计376户。

其中，北区北部1-1#、1-15#、1-38#和西部1-40#、1-42#以及南部1-44#、1-20#共7栋为11F/10F小高层，其余32栋均为3层双拼拼产品、7栋独栋3层别墅；南区最西边的2-42#至2-47#共6栋楼为11F小高层，其余为3层双拼产品。

另在小区中央位置建有配套楼1栋——会所，一侧留有下沉庭院会所空间。整个小区的主入口在最南面，有一个弧形的大门。

0106地块为商业用地，位于整个项目东南侧，总建面1.17万㎡，容积率1.0，限高24米，拟建设两栋2层（部分3层）社区商业，2#楼首层架空。

为了大门，修改了街坊路

懋源给顺义后沙峪项目调规了。

主要调了街坊路的位置：拿地文件显示，2024年7月20日公布的街坊路位于0107地块，是一条L型路，呈南北和东西走向，宽8米，占用地面积2944米。

按理，这条街坊路的分割方法很完美，把0107分成南北两个完整的小区。如此一来，整个住宅区域就分成了三个组团：东北是0104地块，西北是0107北地块，南面是0107南地块。

但懋源拿到地之后，请设计公司设计时发现，街坊路的位置，好看，但不实用。

问题出在，大门怎么设置呢？

于是，懋源把街坊路修改了位置，与“裕乐路”南北贯通。但如果完成直线贯通，产生了另外一个问题，南面大门还是不在小区的中央。

为此，最终把街坊路从原来的"L"改成“S”型。从风水上，曲径通幽，讲究个隐字，避免路太直，出现穿堂风。

换句话说，调整街坊路，是为了设置小区正大门的需要。

别墅产品：供应256套，有套千平米独栋楼王

懋源项目的别墅分两类产品：双拼和独栋。其中双拼又有两种，分普通双拼和L型双拼。

1）普通双拼别墅共计102套

每套地上建面大约345平米，地下建面约250平米。

地上三层，地下二层，标准层的面宽8.7米，进深约14.4米，北面有一个下沉采光井，送院子200平米，院子里设置了风雨连廊。

每户的南向设置了开敞阳台，奇偶层错开。

2）L型双拼别墅共计144套

每套地上建面约365平米（有部分面积在320平米左右），地下建面约200平米。

地上主体为3层，南向厢房为2层，形成半围合状，送院子100平米，院子里设置了风云连廊。

每户设置了开敞阳台，南向3层赠送露台。

3）独栋别墅共计10套

独栋别墅分两款：一种夹杂在西北面的洋房里，共计3套；另一种在西面，有7套，其中一套是超级大户型，预计建面达上千平米。

来看看西面的一块独栋产品：地上建面约470平米，地下建面约300平米。

地上主体为3层，从1层、2层渐进式退台。这种设计，让露台很多。

它的层高约3.7米。

洋房：南北送开敞阳台，得房率超100%

懋源的洋房位于小区的北面和西面，大致分两种：一种是1梯两户；另一种是一梯一户（只有一个单元）。全部为360度景观。

来看看一梯两户中的一款：1#。

它的建面约220平米，南北都送了开敞阳台，是奇偶层阳台，不计入产品面积。它的面宽18米，进深约15米，层高3.27米，实际使用面积达100%。

由于它的洋房户型多样，花姐就不一一列举。

三个男人一台戏，谁在控制懋源？

懋源是京城民营房企、擅长做豪宅，曾是北京土拍市场上的黑马，当年创造出北京西三环夏家胡同，以及孙河核心区的地王。

它是为数不多活得滋润的民营房企，目前正在北京投资20亿元打造总部大楼。

目前懋源在顺义还有一个别墅项目懋源璟橒在售，单套总价2500万-4000万区间。2022年12月22日首开，截至2024年12月23日，网签45套。

懋源的老板成谜。

北京懋源控股由北京懋源投资持股39%、北京嘉宇鸿业投资持股29%、北京天陆禾润投资控股持股22%、北京鹏美摩托车文化传播持股10%。

北京懋源投资，由曹俊生和妻子张爱清分别持股90%和10%。二股东嘉宇鸿业由陆挺宇控股72%。此外，陆挺宇还持有天陆禾润99%股权，合计持有懋源控股约51%的股份，为懋源控股的实际控制人，同时担任该公司董事长、总经理和法定代表人。

陆挺宇出生于1965年，毕业于华北水利水电学院工业与民用建筑专业。毕业以后在北京一家国企从事住宅工程工作，可谓干建筑的专业人士。

虽然公司股权上，陆挺宇是最终实控人，但外界关于懋源集团背后真正的老板是谁，一直众说纷坛。除了陆挺宇外，更多的指向陈建、曹俊生。

资料显示，陈建1958年生，2006年便成为民生银行高管，彼时兼职懋源董事长。曹俊生1962年生，早在上世纪90年代，就注册了一家叫懋源的公司。

由于陈建和曹俊生很低调，外界在谈论懋源时，更多是与陆挺宇绑定。