中海朝阳ONE：可怕的纯粹与实用

房财经网 谁是北京楼市最大的背刺者？

如果让花姐来回答，那一定是中海朝阳ONE，它背刺了北京隅东序。

它们只隔一条马路，产品又不在同一个时代。

2024年6月25日，金隅地产以63.8亿元底价拿下朝阳区十八里店1303-686地块，8月24日，总平面设计图出来了。

2024年11月29日，中海新城以153.32亿元拿下朝阳“酒仙桥+小红门+十八里店”组合地块，十八里店692地块就是朝阳ONE，总平图在2025年2月14日。

虽说两者只相差半年，但楼市产品迭代太快了，分水岭在2024年11月22日。

那天，北京高品质住宅设计导则出台，鼓励楼盘设置“阳台+风雨连廊+首层架空层”，拉开了好房子时代的序幕。

中海朝阳ONE就是受益者之一。

从户型图上看，中海朝阳ONE的赠送面积很是慷慨：南向内嵌式阳台+北向挑空阳台+飘窗，多种赠送手法同时运用。

而北京隅东序，只赠送了南向外置阳台和飘窗。

外置阳台和内嵌阳台相比，后者的实用性更强，尤其是在冬天漫长的北京。

无独有偶，中海朝阳ONE的地块素质，也强于北京隅东序。

在拿地之前，中海朝阳ONE是调过规的，原建筑高度60米，局部变成80米——按建筑基底面积30%计。

虽然它最终没有把“局部”80米用足，只把西北方向的2#、3#、4#超过60米，但也把小区的楼间距拉得更开了。

朝阳ONE的实际容积也低于北京隅东序，从2.8降为2.695。

原因在于，出让时砍掉了5000平米社区养老服务面积，只保留1000平米——15#一层裙楼。

仅这两点优势，北京隅东序就很吃亏。而且，北京隅东序的西南方向，还多了四个地铁出风口。

从先天条件上，中海朝阳ONE对北京隅东序，有压倒性的优势：1、楼间距更大；2、容积率更低；3、户型赠送面积大。

用一句话来总结，它们是两个时代的产品。

花姐研究过北京楼市的四个双子座，除了十八里店之外，还有海淀功德寺和樾玉鸣、和樾望云，海淀朱房村华润臻澐、建发海晏，朝阳酒仙桥北京宸园、中海萬吉玖序。

功德寺和朱房村有一个共同的特点，都诞生在同一个时间点。它们之间的较量，完全是靠开发商的实力。

酒仙桥和十八里店很相似，虽不诞生在一个时代，也有产品背刺的问题，但北京宸园却幸运地躲过了。

它凭借卓越的产品力，开盘169天成交110亿元，606套房、网签415套、均价11万元/平米，网签金额76.9亿元，在今年3月底宣布收官了。

和北京宸园几乎同时拿地的北京隅东序，晚开盘了一个多月，供应824套，至今网签109套，网签金额只有9.77亿元。

从理论上讲，它没有网签的715套，与朝阳ONE形成了竞争关系。

两个盘同在朝阳区，境遇相差甚大。问题出在哪？答案不言而喻。

4月13日，朝阳ONE首开，官方海报晒出了27.3亿元认购数据。当天成交15套，均价7.7万元/平。

北京隅东序等来了中海朝阳ONE，但后者不仅享受了政策红利，且在产品上也有后发优势。

其实，这种直面竞争的场面，北京隅东序和中海朝阳ONE谁都不想遇到。

1、选定位纯粹的社区

两个盘的户型配比有差异化，但还是存在拼刺刀的现象。

中海朝阳ONE共计供应888套房源，其中102平米三居111套、占比13%，189平米四居68套、占比8%，146平米、150平米和160平米共计701套、占比79%。

北京隅东序供应824套房源，98-99平米55套、占比7%；114-127平米131套，占比16%；133平米38套、占比5%；146平米、155-163平米共计370套、占比22%；182平米和193平米共计201套、占比24%；另有72-145平米的异型户型29套、占比4%。

这两组数据对比，有三大特点：

1、中海朝阳ONE放弃了北京隅东序的114-133平米户型面积，直接从102平米跳到145平米；

2、中海朝阳ONE主打145-159平米户型，占绝对的主力，而北京隅东西的没有明显的主力户型；

3、中海朝阳ONE190平米大户型只有68套，而北京隅东序的大户型比例是其三倍。

从定位上，中海朝阳ONE的高端社区更纯粹些，没有出现产品两级分化。

北京隅东序是金隅地产的第一个纯正意义上的豪宅，很想做好，依托大户型拔高品质，但战略上又出现了摇摆，户型上没有做取舍。

从营销上，户型越大，流速就越慢。北京隅东序180平米以上户型，仅网签了5套。

2、选实用的赠送面积

当中海朝阳ONE面市，购房者一定会拿北京隅东序座对比。

先抛开用材有料不说，最直观的就是，赠送面积的多寡。也就是实际得房率问题。

中海朝阳ONE6款户型中，除了102平米和159平米边户，南向只有一个内嵌阳台，其余户型南向都有3个内嵌阳台。它们的北面都有全赠送的挑空阳台。

但凡去样板间参观过的女主人，都被北面送的空间惊到了，那是一个十分宽敞的洗晒晾一体化空间。

朝阳ONE的产权得房率本就不低，平均在78%左右，加上赠送面积后，它的实际使用率更高。

102平米户型赠送11平米，实际得房率87%；145平米户型赠送15平米，实际得房率89%；159平米户型赠送19平米，实际得房率92%；190平米户型赠送21平米，实际得房率92%。

而北京隅东序的实际得房率，在82%至88%之间，且送的是外置阳台。

3、选房，选的视野

从地块形状上看，中海朝阳ONE和北京隅东序很相似，都是菱形。

一个是纯住宅，占地面积4.797万平米；一个是住宅+幼儿园，分别是4.366万平米和0.4万平米。

中海朝阳ONE没有幼儿园，会更安静些。

4月13日上午9时，中海朝阳ONE首次开盘。目前，它已领取预售证的楼栋有3#、4#、5#、7#、8#、9#、12#、13#、15#、16#和17#。

但这次实际推盘的，会是7#16#一单元、12#一单元、4#5#13#17#整栋、15#2单元。

7#是楼王190平米户型，此次拿出的是东单元，是整个小区的最中心位置，没有任何遮挡，堪称楼王中的楼王。

有关如何在朝阳ONE选房，花姐教大家一招。

3#4#5#7#8#9#优选东端户，12#13#优选中间户，15#16#优选东边单元。原因是，尽量避开侧面楼栋的遮挡。

依照花姐多年的选房心得，住在房子里，南向的视野最为重要。