万亿债务压顶，碧桂园开始变卖地产项目了!

@房财经 李琦

碧桂园在卖项目，绝不是谣言。

几天前，确切地说，2022年6月14日，北京碧桂园广盈置业发展有限公司的名字发生变更，“碧桂园”三个字被抹去了。

改头换面，这家公司名唤“北京永安广盈置业有限公司”。

更名背后，隐藏着股权的洗牌。

碧桂园地产集团将持有广盈置业75.15%股权转给了保利(北京)房地产开发有限公司、北京首都开发股份有限公和深圳安创投资管理有限公司，分别为25.45%、24.85%和24.85%，碧桂园自己留下24.85%股权。

这意味着，它的大股东变成了保利发展。

代表保利发展的刘喜涛成了广盈置业的法人，七位高管进入。碧桂园方面的梁国洪和刘思润退出。

这是碧桂园“卖子”迈出的第一步。

碧桂园“卖子”

广盈置业成立于2017年5月23日，注册资本5000万元人民币。三个月后，它引入北京永安佑泰房地产开发有限公司(简称“佑泰地产”)，持股66.80%，其余两个股东为招商局地产(北京)有限公司、北京润置商业运营管理有限公司(华润置地旗下企业)，皆持股16.60%。

佑泰地产旗下的开发项目为北京永定府。

它位于北京东城区永外大街，在2022年2月28日取得预售许可证，共计391套住宅，销售面积3.77万平方米，单套面积在90平米到140平米，单价在8.9万平方米。此外，还有6413平方米车位在售，单价1.68万元每平。

因此，此项目总货值约34.65亿元。

寸土寸金之地，这个项目很快就卖完了，但交房要等两年后。按照上市公司财务要求，一个地产项目要等到交付完毕才能计入财报。

作为佑泰地产的第一大股东，宇宙第一房企碧桂园为何要退缩呢?

北京永定府由招商局地产在操盘，大股东广盈置业变动后，形成了保利发展、首开股份、平安不动产、招商局地产、华润置地与碧桂园一同治水。

房子都成功卖掉了，碧桂园却减持股权了，十分蹊跷。按照原来持股66.80%，碧桂园能收回约23亿元。

只有一种可能，碧桂园要快速回笼资金。

在过往的历史里，碧桂园几乎没有卖过项目，更多是不断地增加投资。这是个例外，但绝非偶然。

一切顺利的话，这笔钱要等两年后才能拿到。

但碧桂园可能等不及了，找来国企保利发展和首开股份、以及平安不动产。它们是最理想的接盘侠。

但接盘者没有让碧桂园和杨国强全退，让它在广盈置业保留了24.85股权。这是正常的交易手法，不能让卖家跑了。

卖地产项目，地产示范生碧桂园正在做示范。如果不是这个北京项目被卖的真相坐实，一些鼓吹手还在拼命地给碧桂园辟谣。

最近，有小道消息称，某级别房企全国项目都可以卖、某区域房企没有准备好兑付资金、某城市房企正洽谈展期、某英文字母房企遭政府锁盘。

它指向的目标，正是碧桂园。

债务压顶

眼下的碧桂园，危机暗涌。

5月7日，几张“碧桂园暴雷”的微信截图流传于各大社交平台，据传有多个城市住建局给银行下发通知，要求“暂停碧桂园所有账户的资金支取”或“冻结所有碧桂园项目的监管账户”。

很快，碧桂园方面凭借强大的公关能力，就将此事平息了，福州住建局称已经妥善处理。

5月25日，有网友在人民网“领导留言板”给郑州市委留言，称碧桂园天玺湾项目2021年10月银行下发贷款，但发现按揭贷款并未存入资金监管账户。

碧桂园资金紧张的背后，是背负的万亿负债。除了恒大之外，碧桂园是地产圈负债最高的企业。

截至2021年12月31日，碧桂园总资产1.95万亿，负债1.65万亿，负债率84.5%。它手持现金1813亿元，其中预售监管资金余额约551.45亿元。这个数字，2021年为510.64亿元。

碧桂园这几年增收不增利。

2021年营收创造新高，达到5230.64亿元，同比增13.01%，但归属母公司净利润267.97亿元，同比下降23.49%。

2018年为346.18亿元、2019年为395.50亿元、2020年为350.22亿元。

其毛利率和ROE的走势如同一辙，毛利率分别为27.03%、26.06%、21.8%和17.74%;ROE分别为32.20%、28.95%、21.42%和14.34%，腰斩了。

但碧桂园的负债追涨船高。

2021年持有750亿元优先票据，一年内偿还金额从2020年的22.2亿元猛增到2021年的82.8亿元。

2021年持有341亿元公司债券，1年以內偿还金额从2020年25.78亿元猛增到63.45亿元。

2021年银行及其他借款为2065亿元，1年以內需要偿还643.8亿元。

在这种情况下，CEO莫斌的总裁涨至1.91亿元。

销售疲态

根据碧桂园披露的5月份未经审核营运数据，2022年5月单月共实现归属碧桂园股东权益的合同销售额约人民币287亿元，归属碧桂园股东权益的合同销售建筑面积约357万平方米。

而2021年这两个数字分别为573.8亿元和652万平方米，销售金额同比下滑49.98%。

拿2022年和2021年的前5个月对比，碧桂园每月的销售数字也是下滑的。

2022年前5月归属碧桂园股东权益的合同销售金额为1505.7亿元，合同销售建筑面积为1982万平方米;2021年这两个数字分别为2497.6亿元和2822平方米。

据此得出，2022年前5月，归属碧桂园股东权益的销售金额同比下滑39.72%，合同销售建筑面积同比下滑29.77%。

从去年开始，碧桂园的销售疲态已经显现，2021年年报，全年碧桂园实现权益销售额5580亿元，全国第一，但同比销售增速下降2.22%。

这是碧桂园十几年来首次出现销售业绩下滑。由于布局三四线楼市，碧桂园的盈利质量持续走低。

2020年碧桂园归母净利润自2015年后再度出现负增长，同期毛利率下滑4.26个百分点至21.8%。

2021年，碧桂园毛利率再度下降4.06个百分点至17.74%，同期净利率降至个位数为7.84%，同比下滑3.85个百分点。

2021年碧桂园负债高达1.65万亿，资产负债率为84.57%，是房地产行业负债额仅次于恒大的企业。

目前，恒大已经债务暴雷。

下一个恒大？

在地产行业被视为示范生的，有三个，包括龙湖集团、碧桂园和美的置业。差生很多，多是已经暴雷了，和正在暴雷边缘上游走的企业。

最典型是恒大集团。它的债务故事已无须多言，它的公关团队已经躺平。原本在各种媒体合作群大呼小叫的声音没了。

或许，他们已经很很久没领到足够的工资，对许老板也生了恨意。

许家印说自己绝不卖项目。实际上，他拿了一些地产项目抵给了供应商。这也是卖。

而杨国强卖北京这个项目，很大部分是为了拿出现金还债，北京项目最值钱!

卖项目求生的，还有融创中国。原来一直买买买，现在一直卖卖卖。

今年前五个月，融创把广州创行房地产开发有限公司50%股权转让给了广州广电房地产开发集团股份有限公司;把中山铭晟房地产开发有限公司卖给了中融信托;从广州增城国贸融创学府壹号项目退出了;在武汉和长沙项目上也减持了股权。

再往前推，在2021年12月20日，融创中国还出售上海、杭州三个项目，交易总价约26.8亿元。

反观碧桂园，卖资产不失为一种快速回款的捷径。

碧桂园2021年年报显示，截至2021年底，公司的有息负债为3374.34亿元，一年内到期的短期债务共约790亿元。

碧桂园和恒大一样，杠杆很高，碧桂园一年期内还有5506亿元的贸易及其他应付款，其中仅2851.22亿元的应付账款中，就有2809亿元将于今年内到期。

恒大、融创债务危机之后，碧桂园是否会成为下一个?