中信银行撤退，张玉良60亿元加杠杆接手信托计划

文/房财经 峰哥

熬了5年多，中信银行终于坐不住了。它要撤出安信安赢42号信托计划。

4月30日，绿地控股(600606.SH)一纸公告，旗下绿地地产集团有限公司拟收购中信银行持有的安信安赢42 号﹒上海董家渡金融城项目集合资金信托计划60亿份额，交易价款60亿元人民币。

对于中信银行而言，60亿投资也不是个小数目，尤其是在地产行情下行的情况下，走为上策。2021年度，中信银行实现营业收入2046亿元，实现净利润 564 亿元。

在2017 年 10 月，中信银行与安信信托签署编号为【AXXT(2016)JHXT49-G001】的《安信安赢 42 号·上海董家渡金融城项目集合资金信托计划之优先信托受益权资金信托合同》，约定中信银行认购 60 亿元，对应的优先级信托受益权份额为 60亿份。

一个月后，信信托以 153 亿元收购了中民外滩房地产开发有限公司(“中民外滩”)45%股权并完成工商变更登记。中民外滩主要从事董家渡项目的开发建设工作。这53亿元当中，其中120亿元为优先级信托受益权，中信银行持有其中60 亿元;33亿元为劣后级信托受益权。

在中民外滩股权里，除了安信信托之外，绿地地产集团出资50亿元持有50%股权，上海外滩投资开发(集团)有限公司出资5 亿元持有5%股权。它开发的是著名的上海外滩董家渡项目。

董家渡项目位于黄浦区，用地性质为商住办，占地面积12.67万平方米，总建筑面积119.96万平方米。目前董家渡项目已售35.85万平方米，销售总金额385亿元;按现有价格估算，项目总货值约为 883 亿元。按此测算，项目公司最终净资产金额预计约为 268.4 亿元，中信银行持有的标的信托受益权折算持股比例22.5%可享有总权益约60.39亿元。

绿地以60亿元接盘中信信托对应的60.39亿元，可谓是平价接手。从一点看，中信银行算是正常推出。

但如果算一算账，中信信托投入这五年来，基本没啥收益。在2020年，中民外滩总资产为476亿元，总负债为368亿元，净资产为108亿元，营业收入78.15亿元，实现净利润5.09亿元。2021年，中民外滩总资产为447亿元，总负债为334亿元，净资产为113亿元，实现营业收入81.47亿元，实现净利润5.39亿元。按照中信银行折算持有22.5%收益权，年化收益率约2%。

对于中信银行而言，这是一笔失败的投资。不仅如此，由于安信安赢42号曾经陷入逾期兑付的丑闻，也让中信银行感到不安。

2019年11月21日，万兴科技(300624.SZ)称控股子公司深圳亿图曾以1350万元投资安信安赢42号现投资资金逾期未收回。安信信托告知，由于安信信托投资的项目还在继续建设开发，暂未产生销售回款。类似的违约案件，还发生在投资人湖南高速集团财务有限公司和强生控股身上。

公开资料显示，2014年11月，中国民生投资股份有限公司(中民投)联合上海外滩投资、上海佳渡置业，拿下了董家渡13、15地块，成交价为248.5亿元，刷新上海地王纪录，价格仅次于2009年广州亚运村255亿元的总价地王。2017年6月，安信信托从中民投手里接手了该项目45%股权，计划发行系列信托产品募资不超过240亿元以受让这部分股权。

2019年1月底，由于中民投出现流动性危机，中民投低价抛售了董家渡13、15号地块，绿地控股(600606.SH)以121亿的价格接手中民投董家渡项目的50%的股权，并包含30亿的债权。当时，安信信托还发行了一期安信安赢42号，计划募集7亿，但正好遇到中民投董家渡项目持股遭司法冻结。

中信银行提出退出，安信信托找不到合适的接盘侠，绿地控股只好自己接手安信安赢42号22.5%优先受益权。支付这60亿元对价，绿地方面需要由绿地控股集提供连带责任保证担保，和提供价值不低于60亿元的抵押物作为担保。

如此一来，绿地在董家渡项目上的实际享有权益高达77.5%。但从中信银行手上花60亿元接过来的22.5%股权，被迫溢价投入。换句话说，张玉良很无奈地将2.75倍杠杠用在了自己身上。

根据绿地控股2021年年度报告，2021年绿地控股实现营业收入约5442.86亿元，同比增长19.43%，房地产业有息负债余额为1567亿元。

2021年绿地控股按期足额兑付了境内外债券总计246亿元，但仍面临较高的偿债压力。截至去年年底，绿地控股持有的一年内金融负债约1004.576亿元，一年至两年到期的金融负债约675.966亿元。年末的货币资金为827亿元。

2021年绿地控股资产负债率为88.84%，较2020年有所增长，仍处于“红档”。去年，绿地控股已经实现了第二条红线达标转绿，而要在2023年6月30日前完成“三条红线”全部转绿目标，即降低资产负债率，还有一定难度。

绿地控股今年一季度的业绩数据不容乐观。数据显示，在今年1-3月，绿地实现营业收入959亿元，同比下降了28%。其中，房地产业实现营业收入339亿元，同比减少30.39%;基建产业实现营业收入456亿元(内部抵消后)，同比减少39.68%。

绿地控股董事长张玉良坦诚，绿地稳增长的压力和挑战在持续加大。