徐爱国捉妖，中交地产债务压顶下的涨停悖论

文/房财经 小哲

钟飞没有守住一笔财富。

半年来，这位中央财大毕业的高材生，最失败的决定是减持中交地产股份。他旗下的河南华夏投资集团，及其一致行动人彭程累计减持823.95万股，每股均价8.25元。

人算不如天算。就在他们抛售后，中交地产股价一飞冲天。

5月11日，中交地产涨停，收报29.26港元/股，收获了十多个涨停板。如果以823.95万股来计算，钟飞们亏了1.73亿元。

所幸，他们还持有3036.56万股，占总股本4.37%。同一时间的减持者重庆渝富资本运营集团有限公司，则亏得更多。

在中交地产，钟飞潜入了14年，也曾减持过几次股份，没啥赚头。表面上，他拿了一副好牌——央企地产，但惨淡经营的现实，令他心灰意冷。

4月15日，钟飞看到了中交地产2021年报，依然一片愁云。

01

2021年，中交地产实现营收145.42亿元，同比增长18.23%;实现归属母公司股东的净利润2.36亿元，同比下降32.19%，且归属净利润已经不足2018年高峰期的三成。

若扣除6.68亿元的非经常性损益影响后，中交地产亏损4.32亿元，在2020年扣非归母净利润骤降90%后，中交地产终难挡亏损到来。

在央企地产商里，中交地产堪称异数。

它原本只踩中两道红线，在2021年报后，三道红线全部超标：净负债率为217.68%，剔除预收款后的负债率为82.04%，现金短债比为0.65。

此外，2021年中交地产经营活动产生的现金流量净额为-44.52亿元，连续3年为负。

2020-2021年，中交地产签约销售分别为533亿元和560亿元，同期拿地的土地总价为535.8亿元和388.02亿元，2020年拿地销售比超过100%，2021年也接近70%。

中交地产现金短债比远不到1，即现金远不能覆盖短期借款。2021年年末，中交地产融资总额为629.4亿元，其中1年以内的借款为189.74亿元;货币资金只有123.7亿元，之间的差额超过了66亿元。

扣除16.08亿元受限资金，随时调动的现金只要107.62亿元，远远不足以应付近200亿元的短期借款。在2020年年末公司455.6亿元的借款中，一年内的融资款只有36.26亿元。

2020年年末，中交地产2年以上借款接近300亿元，占比超过65%;2021年年末2年以内的借款占比超过了60%，规模接近400亿元。

短期借款越来越多，这是个坏消息。

2018年和2019年，中交地产的利息支出在10亿元左右，2020年直接涨幅接近两倍至30.69亿元，2021年进一步增加至38.93亿元。

02

好在，中交地产有个“富爸爸”——中交房地产集团。

根据中交地产年报和2021年年底的公告，公司及其子公司将兄弟公司中房集团4笔合计35.8亿元的借款展期两年。

到期借款不还的同时，中交地产又向中房集团新增23亿元借款，向其控股的子公司续借1亿元。2022年3月底，中交地产继续向控股股东借款，两笔合计45.8亿元。

在土储方面，中交地产2021年下半年出现了断崖式下跌。2021年新增土地计容建筑面积371.66万平方米，土地总价为388.02亿元，其中权益地价是241.09亿元。而在2021年上半年，中交地产耗资286.64亿元新增土地计容建筑面积261.51万平方米，公司的权益地价为201.48亿元。

2018-2021年，中交地产签约收入为148.77亿元、293.87亿元、533亿元和560亿元，拿地支出为130.3亿元(含税)、181.59亿元、535.8亿元和388.02亿元。它的拿地支出与签约收入基本差不多。

那么问题来了，中交地产的钱从哪里来?

03

不仅如此，中交地产的高管像走马灯一样，换了一茬又一茬。

在去年底，徐爱国成为中交地产执行总裁，他有很深的“中海系”烙印，前一份工作在阳光城。他没有跟随朱荣斌去海南创业，57岁的他不愿意折腾了，除了因为家在北京的缘故，他也不看好地产创业。

实际上，从孙国强开始，中交地产自2017年以来一直想改变不温不火的样子，甚至曾经尝试请温州富商杨剑平出任总裁，并打算用民营资本来混改。维持了一年后，最终以失败告终。

现任董事长为李永前，他曾被派驻绿城中国呆过几年，但他无法复刻绿城模式。

最近，一份红头的“中交地产股份有限公司文件”广为流传——“关于2022年5月份金融机构到期借款无法偿还的报告”，签发人为李永前，文件号“中交地产融发[2022]94号”。

中交地产方面尚未对此进行回复。但无论这是否属实，已经影响到金融机构对中交地产的信心。

不过，它的股价却还照样上涨。